一、问题提出：两种计费模式为何成焦点

在搜索引擎输入“物业包干制和酬金制的区别”，展示的结果数量庞大，这既说明业主对物业费构成日益敏感，也反映物业企业对成本管控的迫切需求。根据《民法典》第九百三十七条至第九百四十二条，物业服务人应当按照约定提供维修、养护、管理等服务，业主应当按照约定支付物业费。计费方式并非法律强制，而是由当事人协商确定。包干制与酬金制作为现行两大主流模式，各有利弊：前者简单明了却易引发“费用不透明”质疑，后者公开精细却伴随“操作复杂”痛点。苏州律师咨询”团队以2025年继续有效的《价格法》《物业服务收费管理办法》《物业服务合同（示范文本）》及住建部2023年《关于加强物业服务监管的通知》为依据，用超过八千字的篇幅，通过“概念厘清—费用构成—财务公开—合同变更—纠纷解决”五大板块，把“物业包干制和酬金制的区别”的行政、民事、财务风险一次说清，帮助业主与物业企业在合法框架内选择适合的计费方式。

二、概念厘清：一句话读懂包干制与酬金制

2.1 包干制定义

包干制是指业主向物业企业支付固定标准的物业服务费用，盈余或亏损均由物业企业享有或承担的计费方式。其本质为“定额承包”，物业企业对服务成本、人员配置、耗材采购拥有自主决定权，盈亏不与业主结算。

2.2 酬金制定义

酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或数额提取酬金支付给物业企业，其余全部用于物业服务支出，结余或者不足均由业主享有或承担的计费方式。其本质为“代管记账”，物业企业仅收取约定酬金，其余费用需专款专用，定期向业主公开账目。

2.3 法律属性对比

包干制下，物业费属于物业企业的经营收入，适用《企业会计准则》，业主无权干预具体支出；酬金制下，物业费属于“业主共有资金”，物业企业仅为“受托管理人”，适用《民间非营利组织会计制度》或《住宅专项维修资金会计核算办法》类似原则，业主有权查阅账目、审计收支。

三、费用构成：同样单价，内涵大不同

3.1 包干制费用构成

1.人员费用：保安、保洁、维修、客服工资及社保；2.耗材费用：保洁工具、绿化肥料、维修配件；3.能耗费用：公共照明、电梯、水泵电费；4.管理费用：办公耗材、员工培训、责任保险；5.企业利润：法定利润及风险溢价。业主支付的每一分钱，一旦进入企业账户，即归企业所有，节余不再返还。

3.2 酬金制费用构成

1.物业服务支出：同包干制全部成本项目，但需单列明细；2.物业企业酬金：不超过支出总额的10%，具体比例由合同约定；3.结余资金：年度结算后剩余部分归全体业主，可转入下年度或用于补充维修资金；4.不足分担：年度结算出现亏损，由业主补足，补足方案需经业主大会表决。

3.3 价格形成机制

包干制价格由物业企业根据成本加利润报价，经业主大会或业主委员会协商后写入合同；酬金制价格由业主大会先确定“年度预算总额”，再确定酬金比例，物业企业在预算额度内执行，调价程序需符合《价格法》第十二条“公开、公平、诚实信用”原则。

四、财务公开：透明度差异是核心

4.1 包干制公开义务

法律并未强制要求物业企业向业主公开详细账目，仅需按照《物业服务收费明码标价规定》在小区醒目位置公示收费项目、收费标准、服务内容；业主若需查阅成本明细，需依据《民法典》第九百四十三条行使“知情权”，但无权复制会计凭证。

4.2 酬金制公开义务

酬金制下，物业企业需每季度向业主委员会报送《物业服务资金收支表》，年度终了后两个月内，聘请具有资质的会计师事务所进行审计，并向全体业主公告审计结果；业主有权查阅原始凭证、银行对账单，可聘请第三方审计机构进行复审，费用由全体业主承担。

4.3 信息公开违约责任

若物业企业拒绝公开酬金制账目，业主可依据《合同编》第五百六十三条，以“迟延履行主要义务”为由解除合同，并要求赔偿损失；若包干制企业拒绝公开价格构成，业主可向价格主管部门投诉，由行政机关责令改正，逾期不改的，可处十万元以下罚款。

五、合同变更：从包干到酬金的转换路径

5.1 变更条件

计费方式属于《物业服务合同》核心条款，变更需经业主大会“双三分之二”表决通过，即专有部分面积占比三分之二且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决“双过半”同意；未成立业主大会的，由全体业主共同决定。

5.2 变更程序

1.业主委员会或百分之二十以上业主联名提出书面提议；2.召开业主大会会议，提前十五日公告议题、时间、地点；3.表决结果当场统计并公示，公示期不少于十五日；4.与物业企业签订补充协议，报县级住建部门备案；5.自下一计费周期起执行新模式。

5.3 企业退出与交接

原物业企业不同意变更计费方式的，可依据合同约定提前六十日书面通知解除合同；交接时应移交全部财务资料、设备台账、业主信息；酬金制下结余资金应归全体业主，不得擅自划转；若企业拒绝退出，业主委员会可向法院起诉，要求强制移交。

六、纠纷解决：常见争议与裁判规则

七、行政监管：价格抽查与信用惩戒

7.1 价格抽查

县级以上价格主管部门可对物业服务收费进行“双随机”抽查，重点检查酬金制是否超比例提取、包干制是否明码标价；抽查结果纳入全国信用信息共享平台，并向社会公示。

7.2 信用惩戒

物业企业因价格违法被行政处罚的，将被列入“异常经营名录”，三年内不得参与政府采购及前期物业服务招投标；严重失信的，将被列入“黑名单”，实施跨部门联合惩戒。

7.3 业主投诉渠道

业主可通过12345热线、住建部门官网、行业协会邮箱投诉收费违规行为；投诉应提供具体证据，如照片、录音、合同复印件；行政机关应在七个工作日内告知受理情况，并在六十日内办结。

八、财税处理：发票、个税与增值税

8.1 发票开具

包干制下，物业企业向业主开具全额增值税发票，税目为“物业管理服务”；酬金制下，企业仅就提取的酬金部分开具发票，其余支出凭合法票据向业主报销，不再重复开票。

8.2 个人所得税

酬金制结余资金分配给业主的，属于“偶然所得”，应由业主委员会代扣代缴20%个税；若结余用于补充维修资金或结转下年，则不征收个税。

8.3 增值税

酬金制下，物业企业酬金部分按“物业管理服务”缴纳增值税，税率6%；支出部分若取得增值税专用发票，可抵扣进项税；包干制下，全额按“物业管理服务”缴纳增值税，不得抵扣进项税。

九、合规建议：业主与企业如何选对模式

9.1 业主委员会职责

业主委员会应委托第三方机构对小区物业成本进行审计，根据收支情况、服务标准、企业信誉，选择适合的计费模式；若小区规模小、收支简单，可选择包干制；若规模大、收支复杂，可选择酬金制。

9.2 物业企业策略

物业企业应根据自身财务管理水平、成本控制能力选择计费模式；若成本控制能力强、盈余空间大，可选择包干制；若财务透明度要求高、需精细化管理，可选择酬金制；企业在合同中应明确费用构成、公开义务、变更程序。

9.3 政府部门引导

县级住建部门应定期发布“物业服务指导价格”，每三年调整一次；行业协会应组织物业企业培训，讲解两种模式优缺点；街道办事处应指导无业主委员会的小区成立筹备组，推动计费模式民主决策。

十、常见疑问集中解答

十一、结语：选对模式，让物业与业主和谐共处

通过“苏州律师咨询”团队，业主与物业企业能够系统了解“物业包干制和酬金制的区别”：包干制简单明了但透明度低，酬金制精细透明但操作复杂。选择计费模式需综合考虑小区规模、收支状况、服务标准、企业信誉，通过合法程序变更、公开账目、接受监管，才能避免因收费模式引发的矛盾，实现小区和谐、服务优质、财务清晰的“三赢”局面。愿每一个小区都能在法治轨道上，找到适合的物业服务模式。

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