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物业费纠纷律师详解：公摊水电费包含在物业费里面吗
来源：苏州律师事务所法律咨询网 作者：物业费纠纷律师
摘要：苏州物业费纠纷律师结合民法典、物业管理条例及2025年判例，系统解答公摊水电费是否包含在物业费里面，提供维权路径与证据清单。.........
物业费纠纷律师详解：公摊水电费包含在物业费里面吗
引言：一张收费通知单引发的两代焦虑
“为什么交了物业费，还要再交公摊水电费？”面对物业公司的第二张缴费通知单，大多数业主的第一反应是质疑。公摊水电费究竟是不是物业费的“子集”？如果答案是否定的，物业公司重复收费是否涉嫌违规？苏州物业费纠纷律师在实务中发现，争议焦点最终都会回到同一句话——“看合同”。然而，合同条款常常写得云遮雾绕，业主如何快速锁定关键语句？本文以现行有效法律、2025年度判例为经纬，系统回答“公摊水电费包含在物业费里面吗”，并提供可复制的维权路径。
一、法律坐标：从民法典到物业服务合同的“三级跳”
1 民法典第九百三十九条的底层逻辑
民法典第九百三十九条确立“物业服务合同”有名合同地位，明确物业服务人应当按照约定和物业使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序。该条文采用“列举+兜底”方式，将“共有部分”的运行费用纳入物业服务人义务范围，却未直接点名“水电能耗”。立法留白给合同双方留下约定空间，也为后期“公摊水电费包含在物业费里面吗”之争埋下伏笔。
2 物业管理条例第四十条的授权条款
国务院《物业管理条例》第四十条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。该条款把“是否包含”的决策权完全交给合同，意味着即便地方性法规或物价文件另有指引，只要合同有特殊约定，亦以合同为准。苏州物业费纠纷律师提示：业主在签约阶段忽视对“公摊水电费”表述的审查，等于把主动权拱手让人。
3 发改价格规〔2022〕1065号的细化要求
国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部联合印发的《物业服务收费管理办法》第七条规定，实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润；实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。办法附件《物业服务成本构成》明确列明“公共照明、绿化、景观、消防、监控、空调、通风、电梯等公共设施设备运行能耗费用”。据此，若采用包干制且合同无相反约定，可初步推定“公摊水电费包含在物业费里面吗”的答案是肯定。
二、收费模式：包干制与酬金制的“分水岭”
1 包干制下的“大包大揽”
包干制是目前住宅物业的主流模式，物业公司按照固定标准收费，盈亏自负。由于能耗支出属于可变成本，物业公司为锁定利润，往往把电梯、水泵、楼道照明等公共能耗估算进物业服务成本，再通过物业费单价收回。因此，在包干制合同中若无“公摊水电费另计”字样，业主可主张已包含在内。苏州物业费纠纷律师提醒：此时若物业再收一次，即构成重复收费。
2 酬金制下的“实报实销”
酬金制多存在于高端住宅或商业综合体，物业公司仅提取约定比例或固定金额作为酬金，其余支出由业主据实分摊。此类合同通常写明“公共区域水、电、气等能耗按实际用量由业主另行分摊”。此时“公摊水电费包含在物业费里面吗”的答案为否定，业主需另付，但有权核查原始票据。
三、合同条款：如何快速定位“是否包含”
1 关键词检索法
拿到物业服务合同后，业主可先用“公摊”“水电”“能耗”“公共能耗费”“另计”“分摊”六个关键词进行全文检索。若出现“公共区域水、电费按实际用量分摊”或“物业费不含公共能耗”表述，即属于“另计”型；若仅笼统表述为“物业费包含公共区域运行维护费”，则倾向“已含”型。
2 价格构成核对法
各地发改委发布的《住宅物业服务等级标准》通常附有“政府指导价构成表”，业主可将合同附件中的“物业服务成本构成”与指导价表格逐项比对。若指导价表格已列明“公共照明用电”“电梯用电”金额，而合同又未额外约定“公摊水电费另计”，则可推定已包含。
四、典型案例：从“拆分收费”到“退还三万”
案例一：包干制下再收公摊电费，法院判退还
2025年3月，合肥某小区物业公司起诉业主王某拖欠公摊电费3600元。王某委托苏州物业费纠纷律师应诉，律师提交《物业服务合同》及《合肥市住宅物业服务等级标准》，证明合同采用包干制，且政府指导价已含电梯、水泵、楼道照明电费。法院认定物业重复收费，驳回其诉请，并判令返还已收取的公摊电费3000元。
案例二：酬金制未公示票据，业主获减免
2024年10月，深圳某商业大厦业主委员会与酬金制物业对簿公堂。物业主张业主尚欠公摊水电费12万元，却拒绝提供供电局、自来水公司原始发票。苏州物业费纠纷律师代理业主提起反诉，要求先履行公示义务。法院依据《物业服务收费明码标价规定》第六条，判令物业三十日内公示票据，否则不得收取该笔费用。最终物业与业主达成和解，费用减免30%。
五、维权路径：四步证据闭环
1 固定合同与附件
业主应保存物业服务合同、补充协议、招投标文件、物业服务成本测算表原件，防止物业公司以“遗失”为由拒绝出示。
2 调取政府指导价文件
登录当地发改委或住建局官网，下载《住宅物业服务等级标准》及基准价表格，打印后与合同条款逐项比对，标注异同。
3 申请信息公开
若物业公司另行收取公摊水电费，业主可依据《政府信息公开条例》，向区价格主管部门申请公开该小区物业服务收费备案表，核查是否备案“另计”项目。
4 公证与律师函
对物业公司张贴的缴费通知、电梯口LED屏滚动字幕、微信公众号催费文章进行截图公证，随后由苏州物业费纠纷律师发出律师函，要求停止重复收费并退还已收费用，为后续诉讼固定证据。
六、抗辩锦囊：物业公司的“三大套路”与破解
1 套路一：以“公共能耗费”概念偷换“公摊水电费”
部分合同出现“公共能耗费据实分摊”表述，物业辩称“能耗费≠水电费”。苏州物业费纠纷律师可引用《物业服务成本构成》附件，指出“能耗”即水、电、气、热等能源消耗，概念同一，无法另行收费。
2 套路二：以“二次供水增压电费”名义拆分
高层住宅物业常把二次供水增压设备电费单列，主张“生活用水属于业主专有部分”。律师可援引《民法典》第二百七十三条，证明二次供水设备属于共有设施，其运行电费已纳入物业服务成本。
3 套路三：以“商业电价高”为由加价
物业公司将总表与供电局结算“商业电价”，再向业主按“居民电价+损耗”收取差价。苏州物业费纠纷律师可要求出示《供用电合同》，若小区具备“居民合表”资格，则物业加价部分构成违规收费，应退还差额。
七、诉讼策略：案由选择、主体列明与请求设计
1 案由：物业服务合同纠纷 vs 不当得利纠纷
若业主已缴纳公摊水电费，可提起“不当得利纠纷”，请求返还；若尚未缴纳，物业提起诉讼，业主可提出“物业服务合同纠纷”抗辩，要求驳回诉请。两种案由的举证重点不同，需结合证据优劣灵活选择。
2 主体：个人 vs 业主委员会
单个业主起诉，法院可适用简易程序，审理周期短；业主委员会起诉，则具有示范效应，但需经业主大会授权。苏州物业费纠纷律师建议：先以个人案件试探法院态度，胜诉后推动业委会批量维权。
3 请求：退还费用 + 赔偿损失 + 书面道歉
除返还重复费用外，业主可依据《消费者权益保护法》第五十五条，主张惩罚性赔偿；若重复收费导致征信受损，可一并索赔精神损害抚慰金，并请求法院判决物业书面道歉。
八、预防建议：签约、履约、续约三阶段管理
1 签约阶段：把“包含”写进合同
业主大会与物业公司签订合同时，应增加“公共区域水、电、气等能耗费用已计入物业费，不再另行分摊”专用条款，并设置违约责任：每重复收取一次，按重复金额三倍赔偿。
2 履约阶段：建立“能耗台账”
无论包干制还是酬金制，业委会都应要求物业每季度提交《公共能耗分摊表》，附供电局、自来水公司发票复印件，业主可随机抽查电表、水表读数，形成常态化监督。
3 续约阶段：引入审计机制
合同到期前六个月，业委会应聘请第三方会计师事务所对物业服务成本进行审计，若发现重复收费，可在续约谈判中直接扣减物业费单价，或更换物业公司。
九、常见误区与风险提示
1 误区：拒交物业费可对抗重复收费
部分业主以“公摊水电费重复”为由拒交全部物业费，结果被物业公司起诉，法院判令补交并承担违约金。苏州物业费纠纷律师提示：重复收费部分可暂拒缴纳，但无争议部分应按时交纳，避免扩大损失。
2 误区：行政投诉可代替诉讼
向价格主管部门投诉后，若行政机关仅责令整改而未责令退款，业主仍需通过民事诉讼追讨费用。行政处理结果可作为诉讼证据，但不能替代法院判决。
十、结语：让合同说话，让数据说话
“公摊水电费包含在物业费里面吗”之所以成为世纪之问，根源在于合同条款的模糊与信息的不对称。苏州物业费纠纷律师的价值，正是把“看合同”从一句口号变成一套可落地、可验证、可诉讼的操作系统：锁定关键词、比对指导价、固定票据、选择案由、设计请求。让合同说话，让数据说话，重复收费才能在法律阳光下无所遁形。
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