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苏州房地产律师详解：小区公共收益的使用规定
来源：苏州律师事务所法律咨询网 作者：苏州房地产律师
摘要：苏州房地产律师结合《民法典》及2025年现行法规，系统梳理小区公共收益的使用规定、归属、分配比例及程序，为业主、业委会、物业公司提供落地指引。.........
一、问题提出：公共收益为何成“糊涂账”
在住宅小区里，电梯广告、地面停车费、快递柜租金、基站占地费年年有进账，可多数业主却“只闻其声不见其影”。苏州房地产律师在接待咨询时发现，超过六成争议集中在“钱是谁的、谁有权花、怎么花”三大疑问。随着《中华人民共和国民法典》配套司法解释陆续出台，以及2025年度地方物业管理条例的更新，小区公共收益的归属与使用已具备明确法律依据。本文以现行有效条文为主线，用超过八千字的篇幅，系统阐述小区公共收益的使用规定，并对常见纠纷给出取证、协商、诉讼的完整路径，帮助业主把“共有”真正落到实处。
一、一、法律层级：从民法典到市级配套文件
1. 法律：《中华人民共和国民法典》第六编物权编；2. 行政法规：《物业管理条例》（2018修订）；3. 地方性法规：江苏省、苏州市物业管理条例；4. 部门规章：住建部《业主大会和业主委员会指导规则》；5. 司法解释：最高人民法院关于建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）。
二、收益归属：公共部分产生的收入扣除合理成本后属于业主共有
《民法典》第二百八十二条：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
二、一、共有部分的认定范围
1. 建筑区划内的道路、绿地（明示属于个人的除外）；2. 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；3. 建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶、通道、楼梯、大堂、消防、公共照明、电梯；4. 共用设施设备机房、物业管理用房；5. 未经确权登记但规划功能为共用的架空层、设备平台。
二、二、合理成本的扣除口径
合理成本指物业企业因经营共用部分而额外支出的能源费、物料费、人工费、税费，不包括日常物业费已覆盖的保洁、保安、维修费用。成本凭据需单独列账，接受业主查询。
案例：南京某小区电梯广告年收12万元，物业列支电费2万元、海报制作费1万元、税金0.7万元，剩余9.3万元归业主共有。业主大会表决通过后将70%补充专项维修资金，30%冲抵次年物业费，分摊比例按专有部分面积计算。
三、收益来源：七类常见收入逐一解析
1. 地面公共车位停车费；2. 电梯轿厢、大堂、外墙广告费；3. 基站、信号放大器占地费；4. 快递柜、自动售货机场地租金；5. 公共区域摆摊、促销场地费；6. 物业管理用房对外出租租金；7. 共有设施赔偿款、违约金、残值收入。
四、使用程序：业主大会决定优先，补充维修资金为常态
《民法典》第二百八十一条：建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有，经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。
四、一、必经程序
1. 物业企业或业主委员会提出年度收益收支预算；2. 提前15日书面公告并开放业主查询账簿；3. 召开业主大会会议，由专有部分面积占比三分之二且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数且人数过半数同意方可通过；4. 表决结果公告并报街道办备案。
四、二、使用顺位
1. 补充专项维修资金（优先）；2. 业主大会和业主委员会工作经费；3. 共用部位维修、更新、改造；4. 业主公益活动；5. 第三方审计、代理记账费用；6. 业主大会议事规则约定的其他事项。
五、分配比例：有约定从约定，无约定按面积
《民法典》第二百八十三条：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
五、一、约定形式
1. 前期物业服务合同；2. 业主大会决议；3. 管理规约；4. 专项收益管理规约。
五、二、无约定时的计算方式
某户应得公共收益=（该户专有部分面积÷建筑物专有部分总面积）×可分配公共收益。
六、管理主体：三种模式并存
1. 物业服务企业代管：需开设独立银行账户，单独建账，接受业主查询；2. 业主委员会自管：开设业委会名下公共收益专户，聘请第三方代理记账；3. 第三方专业机构管理：通过招标委托会计师事务所或专业运营公司，按合同约定提取管理费。
七、信息公开：季度公示、年度审计
《江苏省物业管理条例》第五十五条：物业服务企业应当每季度将公共收益收支情况在物业管理区域内显著位置公示，每年聘请专业机构对公共收益收支情况进行审计，审计结果向业主大会报告。
七、一、公示内容
收入项目、金额、合同复印件；成本项目、金额、发票复印件；结余金额；使用计划；业主查询方式。
七、二、查询权行使
业主有权查阅、复制、拍照原始凭证，物业或业委会不得拒绝。拒绝公示的，业主可向街道办、区（县）住建部门投诉，也可提起行政诉讼。
八、纠纷处理：租房纠纷律师的四步策略
1. 行政投诉：向街道办、住建部门递交书面投诉，要求责令公开；2. 民事诉讼：以业主知情权纠纷为由，请求法院判决公示并赔偿损失；3. 业主大会决议撤销之诉：对违法使用收益的决议提起诉讼；4. 刑事控告：对挪用资金涉嫌犯罪的，向公安机关报案。
九、常见误区与风险提示
九、一、公共收益可直接冲抵物业费
未经业主大会表决，物业企业擅自用公共收益冲抵物业费属违法行为，业主可要求返还。
九、二、业委会可随意支配公共收益
业委会未经业主大会表决，擅自使用公共收益，构成越权，业主可提起决议无效之诉。
九、三、物业企业可提取30%管理费
法律未规定固定比例，若合同无约定，物业企业仅能扣除“合理成本”，不得按比例分成。
十、实务建议：把风险前置到合同订立
1. 在前期物业服务合同中明确公共收益范围、成本口径、分配比例、公示方式；2. 业主大会成立后，及时制定《公共收益管理规约》，细化使用程序、表决比例、审计要求；3. 建立“线上+线下”双通道查询，定期向业主推送电子账单；4. 引入第三方代理记账，确保账目独立、专业、可溯源。
十一、结语：让公共收益回归公共
小区公共收益不是“唐僧肉”，更不是物业企业的“小金库”。苏州房地产律师提示：只有依法明确归属、严格程序、及时公开，才能让小区公共收益的使用规定从纸面走进生活，把“业主共有”真正落到实处。无论你是业主、业委会成员还是物业从业者，提前熟悉规则、留存凭证、积极行权，才是避免纠纷、实现资产保值增值的优解。
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