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【免费咨询物业方面的律师】物管会可以解聘物业吗——2025程序要件与实务指引
来源：苏州律师事务所法律咨询网 作者：超级管理员
摘要：免费咨询物业方面的律师系统解读物管会可以解聘物业吗，涵盖表决比例、通知期限、评估备案、交接强制与法律责任，为业主、物管会、物业企业提供2025年合规操作路线图。.........
一、为何"物管会可以解聘物业吗"这类咨询数量激增
在免费咨询物业方面的律师团队统计中，物管会可以解聘物业吗连续四年位列物业更换类咨询前列。根本原因在于：物业管理委员会（以下简称"物管会"）并非业主委员会，却常被街道赋予代行业主大会职责；业主对其能否独立"炒物业"心存疑虑，而物业服务人又常以"未经业主大会表决"为由拒绝退场。2025年《北京市物业管理条例》配套细则、义乌市续选聘指引等地方文件并未创设新的法律，但对"评估—公告—表决—通知—交接"的时序作出细化，进一步影响实务操作。本文把免费咨询物业方面的律师团队在解聘端积累的程序痛点拆成可检索的合规清单，让"可以解聘吗"不再停留在概念问答，而是可启动、可表决、可强制、可诉讼的完整闭环。
二、主体定性：物管会的法律地位与职责边界
2.1 产生方式与任期
《北京市物业管理条例》第74条、第75条明确：未成立业主大会或未能选举业委会的，由街道、乡镇政府负责组建物管会，任期一般不超过三年，为临时机构。
2.2 职责范围
物管会可组织业主行使业主大会和业主委员会职责，包括选聘、解聘物业服务人，但须以"业主共同决定"为前提，自身无独立决定权。
2.3 与业主委员会的区别
业委会是业主大会执行机构；物管会是政府组建的过渡组织，二者均需遵守"双2/3+双过半"表决规则，但物管会无独立诉讼主体资格，需以自身名义起诉应诉时须报街道备案。
三、解聘权源：业主共同决定与表决比例
3.1 法定解聘情形
物业服务合同期满、物业服务质量不达标、连续两个季度考核为D级、业主满意度低于50%、物业擅自撤离或拒不整改安全隐患等，业主可共同决定解聘。
3.2 表决比例
《民法典》第278条第1款第4项：选聘、解聘物业服务人由业主共同决定，应当经"双2/3"参与且参与方"双过半"同意，即专有部分面积占比≥2/3、人数占比≥2/3参与，参与方中面积过半、人数过半同意。
3.3 提前通知期限
业主依法共同决定解聘的，应提前60日书面通知物业服务人，合同另有约定的从约定，但不得少于30日。
四、程序沙盘：从评估到交接的九步路径
4.1 第一步：服务质量评估
物管会委托第三方评估机构，对物业履约情况进行量化打分，出具《年度物业服务质量评估报告》，作为解聘依据。
4.2 第二步：拟定解聘方案
方案应包括解聘理由、法律依据、表决方式、通知期限、交接安排、新物业选聘计划、费用预算等内容，并向全体业主公示7日。
4.3 第三步：发放表决票
采用纸质投票、电子投票、短信投票并行，设置"同意""反对""弃权"三栏；每张表决票须注明房号、面积、业主姓名、联系方式，确保可追溯。
4.4 第四步：开箱统计
由物管会、业主代表、街道三方共同开箱，现场计算面积与人数，制作《解聘表决结果公告》，在小区公告栏、政府门户网站同步公示。
4.5 第五步：送达解聘通知
物管会向物业企业发出《解聘通知书》，载明最后服务日、交接期限、资料移交清单、公共收益结算方式，并抄送街道、区住建部门。
4.6 第六步：资料与财物移交
物业应在接到通知之日起30日内，移交物业用房、业主信息、设施设备随机资料、预收物业费、公共收益结余、维修资金账册等。
4.7 第七步：新物业选聘
物管会同步启动新物业招标，招标文件应包括服务标准、收费限价、考核办法、履约保证金条款，评标结果经业主大会表决通过后签订新合同。
4.8 第八步：过渡管理
原物业拒不退出，物管会可请求街道、区住建部门责令改正；仍不改正的，可向法院提起"排除妨害"诉讼，并要求每日赔偿损失。
4.9 第九步：备案与公告
新合同签订后15日内，物管会将解聘决议、交接记录、新合同报区住建部门备案，并在小区公告栏长期公示。
五、常见抗辩与应对：物业拒绝退场的法律后果
5.1 抗辩一：未经业主大会表决
物管会已按"双2/3+双过半"组织表决且程序合法，物业以"未召开业主大会"为由拒绝退场，法院一般不予支持。
5.2 抗辩二：服务合同未到期
合同期未满但业主依法定程序解聘，属《民法典》第563条第1款"法律规定的其他情形"，物业可主张赔偿损失，但不得拒绝交接。
5.3 抗辩三：公共收益未结算
公共收益结算与合同解除属不同法律关系，物业应先行退场，再就收益争议提起民事诉讼或仲裁。
5.4 抗辩四：新物业资质不符
新物业已取得三级及以上资质且信用记录良好，物业以"低价中标"为由质疑，不影响解聘效力，可另行向主管部门投诉。
六、法律责任：拒不退出与暴力交接的边界
6.1 行政处罚
《物业管理条例》第59条：拒不退出、移交资料、损坏设施设备，由房地产行政主管部门责令改正，处10万元以上20万元以下罚款。
6.2 民事赔偿
物管会可主张"每日损失"赔偿，参照原合同日平均物业费收入计算，直至实际退出之日。
6.3 刑事风险
双方发生肢体冲突、损毁财物、限制人身自由，可能触犯治安管理处罚法或刑法，务必保持克制并全程录像取证。
七、费用与成本：解聘过程中的资金安排
7.1 评估费
第三方评估机构按项目面积计费，约0.2—0.3元/㎡，10万㎡小区评估费2—3万元，由业主共同承担。
7.2 招标代理费
招标代理按"服务年限×物业费总额"1%—1.5%收取，可从公共收益列支，需经业主大会表决。
7.3 诉讼费
排除妨害案件受理费按"每日损失额×天数"计算，不超过100万元部分按0.7%缴纳，可要求败诉方承担。
八、业主自救：如何推动物管会启动解聘
8.1 20%业主联名提议
专有部分面积占比20%且人数占比20%以上业主联名，可向物管会书面提议召开业主大会会议，物管会应当自收到提议之日起20日内组织召开。
8.2 满意度调查
业主可自发填写《物业服务质量满意度调查表》，满意度低于50%的，物管会应启动重新选聘程序。
8.3 信息公开申请
对物业拒不公开公共收益、维修资金使用情况，业主可向区住建部门申请责令公开，为解聘增加证据。
九、诉讼指引：从行政诉讼到民事诉讼的衔接
9.1 行政诉讼
对区住建部门不履行监管职责、不责令物业退出，业主可提起行政诉讼，要求其履行法定职责。
9.2 民事诉讼
对物业拒不退出、损坏设施设备、侵占公共收益，物管会或业主可提起"排除妨害""财产损害赔偿"诉讼。
9.3 证据固定
全程录像、公证送达、第三方见证、评估报告、公告截图、损失票据，形成"时间—行为—结果"闭环。
十、结语：把"物管会可以解聘物业吗"变成可执行的程序
"物管会可以解聘物业吗"的答案是：可以，但必须以业主共同决定为前提，严格遵循"评估—公示—双2/3+双过半—提前60日通知—强制交接"的法定顺序，任何跳过表决或暴力退场的行为都将承担罚款、赔偿等法律责任。免费咨询物业方面的律师团队的价值，正是把复杂程序转化为清单式操作，把对抗情绪转化为证据式谈判，让业主在法治轨道上实现"好物业进来、坏物业出去"。下次再遇物业服务质量下滑，请先打开本文的九步路径图，按表操作，让解聘不再停留在口号，而让服务真正回归业主手中。
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