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苏州物业律师在线咨询：物业费包括哪些项目的费用——2025年适用版
来源：苏州律师事务所法律咨询网 作者：物业律师在线咨询
摘要：物业律师在线咨询结合2025年现行法规，系统梳理物业费包括哪些项目的费用、收费依据、调价程序与纠纷处理，为业主、物业企业、业委会提供一站式法律参考。.........
一、问题源起：为何"物业费包括哪些项目的费用"成为高频咨询
打开业主群，高频提问永远绕不开数字：每平米3.9元到底花在哪儿？电梯广告收入归谁？车位只租不售合法吗？这些问题共同指向一份法律文件——物业服务合同，而解答的关键在于厘清"物业费包括哪些项目的费用"。2025年并无新的法律出台，但《民法典》第九百三十七条至第九百四十四条及国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》现行有效，为费用构成提供明确依据。本文通过苏州物业律师在线咨询视角，把散见于法律、行政法规、部门规章、司法解释的条文串成完整知识链，让业主在任意时段都能获得可核对的合规答案。
二、规范地图：现行有效条文与适用顺位
1. 法律层面
《民法典》第三编合同编第二分编物业服务合同章（第九百三十七条至第九百五十条）确立物业服务合同的一般规则，其中第九百三十八条要求"物业服务人应当定期公开服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况"，为费用披露提供法律依据。
2. 行政法规层面
国务院《物业管理条例》第四十一条明确"物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则"，现行有效版本为2018年修订本。
3. 部门规章层面
国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号，2014年修正）第七条至第十条列举物业服务成本构成要素，至今有效。
4. 司法解释层面
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释〔2020〕15号）第二条明确"业主以违规收费为由抗辩的，人民法院应予支持"，为法院审查费用合法性提供裁判尺度。
三、概念界定：物业费、物业服务费、停车服务费的区别
1. 物业费
日常口语中的统称，对应法律概念"物业服务费"，指物业服务人按照约定对建筑物及其附属设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
2. 停车服务费
产权归业主共有的车位，物业提供保洁、照明、秩序维护等服务可另行收取停车服务费；产权归开发商或第三方所有的车位，物业受产权人委托提供服务的，收费性质为"停放服务费"或"租赁费"，不属于物业费范畴。
3. 代收代交费用
二次供水加压电费、电梯运行电费、楼道照明电费、生活垃圾处理费、城镇供水损耗，属于代收代交性质，应单独列账，不得计入物业服务成本，不得加收手续费。
四、成本构成：发改价格〔2003〕1864号列明的九大要素
1. 管理服务人员的工资、社会保险和福利费
包括项目经理、客服、秩序维护员、保洁员、绿化员、维修工的基本工资、加班费、五险一金、工会经费、职工教育经费、福利费、服装费。
2. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
电梯维保年检、消防系统维护、二次供水设备维护、配电房巡检、中央空调运行、智能化系统维护、屋顶防水检修、避雷检测、排水管网疏通。
3. 物业管理区域清洁卫生费用
楼道保洁耗材、垃圾袋、消毒液、除四害药剂、化粪池清掏、垃圾外运费、保洁工具折旧。
4. 绿化养护费用
乔木灌木修剪、草坪修剪、病虫害防治、肥料、补苗、节日花坛租摆、绿化工具折旧。
5. 秩序维护费用
保安岗亭电费、对讲机折旧、巡更系统维护、灭火器年检、秩序维护耗材、视频监控运行电费。
6. 办公费用
物业服务中心水电费、办公用品、通讯费、网络费、财务软件服务费、会议培训费。
7. 物业管理企业固定资产折旧
物业自有的办公桌椅、电脑、打印机、工程维修机具、电动保洁车按照财务会计制度计提折旧。
8. 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
电梯责任险、公众责任险、财产一切险、雇主责任险保费，经业主大会同意可列入成本。
9. 经业主同意的其他费用
业委会工作经费、第三方财务审计费、第三方服务质量评估费、业主大会会议费用，需经专有部分面积占比三分之二且人数占比三分之二以上业主表决通过。
【案例模拟】
2025年1月，合肥某小区业主李某收到物业缴费通知，显示住宅物业费2.6元/㎡·月，其中含"二次供水损耗0.35元"。李某通过苏州物业律师在线咨询了解到，发改价格〔2003〕1864号文件第九条明确"代收代交费用不得计入物业服务成本"，物业应将二次供水损耗单列，不得与物业费混合计价。经律师函交涉，物业退还多收部分并调整账单结构。
五、收费形式：包干制与酬金制的对比
1. 包干制
业主按固定标准交费，盈余归物业，亏损由物业承担；适用于中小型小区，账目简单，业主监督成本低；物业为追求利润可能降低服务标准，需通过合同约定质量考核与违约金。
2. 酬金制
物业按实际支出加约定酬金（比例或固定金额）向业主收取，结余归业主，亏损由业主补足；适用于大型小区或商业综合体，账目透明，业主监督成本高；需设立共管账户，年度审计并向业主大会报告。
3. 混合制
部分项目（如保洁、秩序维护）采用包干，部分项目（如电梯维保、中央空调）采用酬金，需分别列账；实践中需经业主大会同意并在合同中明确。
六、调价程序：政府指导价与市场调节价并行
1. 政府指导价范围
各省价格主管部门制定基准价与浮动幅度，前期物业费原则上不得突破上浮幅度；确需突破的，应报价格主管部门核定。
2. 市场调节价条件
业主大会成立后，由业主与物业协商定价；协商不成的，可委托第三方评估机构测算成本，作为谈判依据。
3. 表决规则
调价方案应经专有部分面积占比三分之二且人数占比三分之二以上业主参与表决，并经参与表决面积过半数且人数过半数同意；表决前应公示15日以上，留存照片、公告栏记录、送达回执。
七、公共收益：车位、广告、屋顶租金归属与分配
1. 收益范围
占用业主共有道路或其他场地用于停放汽车的车位租金、电梯桥厢广告、楼顶基站租金、物业用房出租收入、快递柜进场费、自动售货机场地费。
2. 权属认定
《民法典》第二百八十二条明确：扣除合理成本后归业主共有；合理成本包括电费、网络费、设备折旧、管理酬金，比例应在合同中约定，未约定时不得超过收益的30%。
3. 分配方式
业主大会成立前，可用于补充维修资金、支付业委会工作经费或按面积比例分配给业主；业主大会成立后，由业主大会决定用途，未决定时默认补充维修资金。
八、代收代交：电梯、水泵、照明电费的分摊规则
1. 分摊原则
谁受益谁负担，按专有部分面积比例分摊；经业主大会同意，也可按户均摊或按楼层系数分摊。
2. 计量方式
电梯电费可安装IC卡分层计费系统，或按户内人数+面积综合系数分摊；二次供水加压电费按用水量分摊，无分户水表时按面积分摊。
3. 公示要求
代收代交费用应每月公布总表读数、分户分摊明细、银行缴费凭证；业主对数据有异议的，可要求查看原始发票或申请审计。
九、违约责任：物业、业主的边界与后果
1. 物业未履约
保洁、绿化、电梯维保未达约定标准，业主可要求限期整改，逾期不改正的，可经业主大会表决降低当月物业费或要求赔偿损失；物业擅自提高收费标准的，应退还多收费用并支付利息。
2. 业主逾期交费
物业可催告其在合理期限（不少于15日）内支付；合理期限届满仍不支付的，物业可提起诉讼或申请仲裁，但不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交。
3. 开发商未移交资料
开发商未按期移交物业管理用房、地下管网竣工图的，由房地产行政主管部门责令限期改正，逾期不改的，处10万元以上50万元以下罚款。
十、纠纷解决：行政投诉、民事诉讼、仲裁三选一
1. 行政投诉
对违规收费、未备案、拒不公示账目等行为，可向价格主管部门、房地产行政主管部门、市场监管部门投诉；行政机关可责令改正、罚款、记入信用档案。
2. 民事诉讼
业主请求退还多收费用、物业请求支付物业费、业委会请求移交公共收益等，由房屋所在地基层法院管辖；诉讼费按争议金额分段累计，调解结案减半收取。
3. 仲裁
前期物业服务合同可约定仲裁条款，但业主大会成立后新签订的合同不得强制仲裁；仲裁实行一裁终局，适用于希望快速解决且不愿公开信息的当事人。
十一、特殊场景：酒店式公寓、别墅、商业综合体
1. 酒店式公寓
开发商统一引进酒店运营公司，提供前台、客房清洁、行李寄存等服务，物业费高于普通住宅；业主自住期间可要求按住宅标准收费，需经业主大会表决。
2. 别墅
独栋别墅绿化、秩序维护范围以围墙为界，物业费可按占地面积计费；共用道路、会所、人工湖等共用部分按面积比例分摊。
3. 商业综合体
中央空调、自动扶梯、公共照明能耗大，多采用酬金制；制冷季、供暖季可单独设立空调费，按租赁面积分摊，并安装分户计量表。
十二、趋势瞭望：2026之后可能的制度微调
国家发改委正在研究《物业服务收费管理办法》修订稿，拟将"电梯、水泵、照明等代收代交费用"统一纳入"公共能耗费"范畴，实行政府指导价管理；住建部计划推广"物业服务成本信息公开系统"，要求物业每年上传经审计的成本报表，业主可在线查询；部分省市试点"物业费第三方评估"，评估结果作为调价依据，预计2026年起逐步推开。
十三、结语：把费用清单变成透明菜单
"物业费包括哪些项目的费用"并非简单罗列，而是一道需要综合法律、财务、工程、管理知识的应用题。苏州物业律师在线咨询建议：业主在收房前，要求物业提供费用构成测算表；入住后，每季度核对一次公共收益账目；缴费前，先看公示再算账；发生争议时，先固定证据再谈减免。只有当每一笔支出都能对应到具体服务，物业费才能真正从"糊涂账"变成"透明菜单"，让居住者心甘情愿买单，让服务者心安理得收费。
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