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【苏州律师咨询】下水管道漏水物业该不该负责
来源：苏州律师事务所法律咨询网 作者：苏州律师咨询
摘要：苏州律师咨询专业团队结合民法典、物业管理条例及2025年仍有效的判例，系统梳理下水管道漏水物业该不该负责的归责原则、举证要点、抗辩路径与诉讼流程，为业主提供可复制的维权操作指引。.........
引言：下水管道漏水为何成为物业纠纷的高发区
每逢暴雨或老旧管道爆裂，苏州律师咨询热线总会被同一类问题占满：下水管道漏水物业该不该负责？有人坚持“交了物业费，就该全包”；物业则高举“过了保修期，与我们无关”。责任到底如何划分？本文以《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第一千一百六十五条及《物业管理条例》第三十五条为主线，结合2025年仍现行有效的地方审判纪要，系统回答业主、业委会、物业公司普遍关心的十大疑问，帮助各方在合法、理性、不聚集、不炒作的前提下，完成证据固定、责任划分、损失索赔全流程。
一、规范溯源：物业对下水管道的法定与约定义务
1 公共管道与专有管道的界限
《民法典》第九百三十九条明确，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分。下水管道以“出户第一个检查井”为界，井前段为公共管道，井后段为业主专有部分。公共管道漏水，物业负有维修义务；专有管道漏水，业主自行负责，但物业仍负有协助、通知义务。
2 保修期与保修期外的分水岭
保修期内因设计、施工质量导致漏水，由开发商承担维修与赔偿责任；保修期届满后，公共管道由物业负责日常维护，大修可动用住宅专项维修资金。
3 安全保障义务的兜底作用
即便管道已过保修期，若物业未履行日常巡查、维修、通知义务，导致漏水扩大，仍需依据《民法典》第一千一百六十五条承担过错责任。
二、归责逻辑：从过错推定到比例分担
1 公共管道漏水：物业负主要责任
物业对共用部位负有日常维护义务，只要业主证明“公共管道漏水+造成损失”，即完成初步举证。物业需自证已尽维修、通知义务，否则承担全部或主要赔偿责任。
2 专有管道漏水：业主负主要责任
专有部分由业主享有所有权，自用部位漏水原则上自行维修。若因楼上业主装修破坏、使用不当导致楼下受损，由楼上业主承担侵权赔偿责任。
3 混合过错：按原因力比例分担
实践中常见“管道老化+物业怠于维修+业主装修破坏”多重原因。法院通常委托司法鉴定，综合考量各方过错大小，酌定物业承担30%—70%责任。
案例：A省B市法院（2023）B民终112号。C小区交付已满8年，地下车库公共排水主管爆裂，积水灌入D业主储藏室，造成财产损失3万元。D起诉物业索赔。物业辩称“管道老化，已申请维修基金，但业委会未盖章”。法院认为，物业未先行采取应急维修、未在显著位置张贴公告、未提供维修基金申请凭证，判令物业承担70%责任，赔偿2.1万元。
三、证据清单：业主维权必须固定的八类材料
1 漏水现场照片与视频
拍摄管道破裂部位、水渍高度、受损物品，照片需显示时间、地点经纬度。
2 物业报修记录
保存拨打物业客服的通话录音、微信报修截图、维修工单，用于证明物业知情时间及处理进度。
3 维修费用发票
临时堵漏、抽水、保洁、物品搬运的正规发票，可作为损失依据。
4 第三方评估报告
委托具有资质的评估机构对装修、家具、电器损失进行评估，形成书面报告。
5 物业服务合同
重点复印“共用部位维护、应急预案、免责条款”章节，用于证明物业义务范围。
6 住宅专项维修资金使用情况
到市维修资金管理中心查询公共管道是否已申请大修基金，若物业未申请，可证明其怠于履职。
7 同栋业主证言
其他业主出具书面证言，证明“管道长期渗漏、物业久拖未修”，形成证据链。
8 气象证明（暴雨场景）
向气象局申请《气象实况证明》，用于判断暴雨是否构成不可抗力，影响责任比例。
四、抗辩路径：物业如何降低赔偿比例
1 提交日常巡检记录
包括管道巡查表、水泵运行记录、维修工单，证明已尽日常维护义务。
2 提交维修资金申请资料
若公共管道需大修，物业已申请维修基金但因业委会未盖章导致延迟，可减轻责任。
3 提交暴雨预警及应急记录
微信群通知、公告栏照片、沙袋堆放照片，证明已启动应急预案。
4 申请第三方鉴定
委托司法鉴定机构对“漏水原因、管道使用年限、设计是否符合规范”进行鉴定，若结论为“设计缺陷”，可申请追加开发商为被告。
五、诉讼流程：从立案到执行的关键节点
1 管辖法院的确定
依据《民事诉讼法》第二十三条，由被告住所地或合同履行地法院管辖。业主可向物业所在地基层法院起诉。
2 案由与诉讼请求设计
物业服务合同纠纷：请求被告赔偿损失XX元、承担评估费XX元；
财产损害赔偿纠纷：请求被告赔偿装修损失、物品损失、临时安置费用共计XX元。
3 诉前财产保全
业主可提交保全申请，冻结物业银行账户、车辆、房产，确保判决后可执行。
4 举证责任分配
公共管道：业主证明“漏水+损失”即完成初步举证，物业自证无过错；
专有管道：业主需证明“楼上业主过错+因果关系”。
5 执行阶段
判决生效后，物业拒不履行的，业主可申请法院扣划物业费收入、拍卖物业资产，或将被执行人列入失信名单。
案例：E省F市法院（2024）F民终45号。G小区交付已满10年，楼上业主H装修时将厨房排水支管改为90度弯头，导致楼下业主I厨房吊顶漏水。I起诉H及物业，索赔5万元。鉴定结论：漏水系H改动管道所致，物业未巡查到位。法院判令H承担80%责任，赔偿4万元；物业承担20%责任，赔偿1万元。
六、保险与追偿：物业责任险的理赔路径
1 物业投保公众责任险
若物业已投保公众责任险，业主可要求物业向保险公司报案，保险公司在责任限额内赔付，不足部分由物业补足。
2 业主投保家财险
业主可向自家保险公司申请理赔，保险公司依据《保险法》第六十条取得代位求偿权，再向物业或侵权业主追偿。
3 重复保险与分摊
若业主与物业均投保，两家保险公司按责任比例分摊赔款，业主不得重复获利。
七、专项维修资金的使用与监督
1 申请条件
公共管道已过保修期且需大修或更新，维修费用超过物业日常维护能力，即可申请维修资金。
2 申请流程
物业编制维修方案→业委会组织业主表决→表决通过后报市维修资金管理中心→中心审核并划拨资金→物业组织施工→业委会验收。
3 业主监督权
业主有权查询维修资金余额、投票记录、施工合同、竣工结算，若发现虚报冒领，可向审计部门举报。
八、常见疑问答疑
1 物业以“已过保修期”为由拒赔，是否成立？
保修期仅针对开发商质量责任，物业的日常维护义务不因保修期届满而免除，拒赔理由不成立。
2 楼上漏水导致楼下装修受损，楼下能否要求物业全额赔偿？
若漏水系楼上业主装修破坏所致，由楼上业主承担主要责任；物业仅在其未尽巡查、通知义务范围内承担补充责任。
3 物业已申请维修基金，但业委会迟迟不表决，损失谁担？
物业可先行应急维修，再向业委会追偿费用；若因业委会拖延导致损失扩大，业委会可能承担部分责任。
4 业主自行维修后能否向物业追偿？
业主应先行通知物业，给予合理维修时间。紧急情况下可自行维修，但需保留维修合同、发票、照片，费用可向物业追偿。
九、文书示范：物业服务合同纠纷起诉状
（以下文字仅为格式示范，具体案件请结合事实修改）
原告：张三，男，1980年1月1日出生，身份证号：××××××××××××××××××，住址：A省B市C区D路1号，联系电话：×××××××××××。
被告：E物业服务有限公司，住所地：A省B市C区E路2号，统一社会信用代码：91330000MA1234567X。
诉讼请求：
1. 判令被告赔偿原告装修损失人民币5万元；
2. 判令被告承担评估费、临时安置费共计5000元；
3. 本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：2025年7月10日，A省B市出现特大暴雨。被告管理的G小区公共排水主管破裂，积水灌入原告储藏室，造成墙面、地板、家具受损。经第三方评估，损失金额为5万元。原告认为，被告作为物业服务人，未尽到对公共设施的维护义务，存在重大过失，应对原告损失承担赔偿责任。特依法提起诉讼，请予支持。
此致 A省B市C区人民法院
具状人：张三（签名按指印）
2025年9月1日
结语：让维修义务回归合同，让损失回到过错方
通过本文的系统梳理，相信读者已对苏州律师咨询如何实操“下水管道漏水物业该不该负责”有了全景式认知。对业主而言，固定证据、辨别公共与专有、合理申请保全是维权关键；对物业而言，日常巡检、及时维修、积极通知是免责前提；对开发商而言，设计缺陷与保修义务仍需兜底。愿每一次漏水都能在完善的维护制度和尽责的管理中化险为夷，让损害赔偿回归公平，让下水管道不再成为纠纷重灾区。
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