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建筑物区分所有权：概念、权能边界与业主维权全指南
来源：建筑物区分所有权 作者：苏州房产律师事务所
摘要：系统阐述建筑物区分所有权的法律概念、专有部分与共有部分的划分、业主大会与业委会的运行规则，以及常见纠纷的解决路径。.........
一、立法溯源：从“一物一权”到“区分所有”
传统物权法奉行“一物一权”原则，即一幢建筑只能存在一个所有权。《民法典》第二百七十一条至第二百八十七条首次以专章形式确立建筑物区分所有权，将一幢楼宇划分为“专有部分”与“共有部分”，允许不同主体分别享有所有权、共有权与管理权。这一制度设计既保障了业主对住宅的排他支配，又兼顾了电梯、屋顶、车库等设施的共同使用，成为现代城市治理的法律基石。
二、三层权能结构：专有、共有、共同管理
1. 专有部分：排他支配与限制并存
专有部分指具有构造与使用上的独立性、能够登记的房屋单元。业主对其享有占有、使用、收益和处分权，但行使权利时不得危及建筑安全，不得损害其他业主利益。司法实践中，建筑物区分所有权的专有权边界常因“住改商”“群租”“违规装修”引发争议。
2. 共有部分：法定共有与约定共有
法定共有包括承重结构、外墙、屋顶、电梯、消防系统；约定共有则可通过业主大会决议将架空层、会所纳入共有范围。业主对共有部分享有共同使用权，任何单一业主无权擅自处分。
3. 共同管理权：业主大会与业委会
业主通过业主大会制定管理规约，选举业委会执行日常事务。重大事项如选聘物业、动用维修资金，需经“双三分之二”表决通过。
三、专有部分与共有部分的划分标准
司法实践采用“构造独立性+功能独立性+登记可能性”三重标准：
1. 构造独立性：能够与其他部分物理隔离；
2. 功能独立性：可单独满足居住、经营需求；
3. 登记可能性：具备独立产权登记条件。
对于地下车库、人防车位、屋顶平台等模糊区域，需结合规划用途、公摊面积、投资主体综合判断。
四、业主大会的权限与程序
1. 决策事项
制定管理规约、选举业委会、选聘物业、确定物业费标准、使用维修资金、改建重建建筑物。
2. 表决机制
普通事项需经专有部分面积占比二分之一且人数占比二分之一以上业主同意；重大事项需三分之二以上。
3. 会议形式
可采用集体讨论、书面征求意见或电子投票方式，但须确保程序公开透明。
五、常见纠纷场景与裁判规则
场景一：顶层业主封闭屋顶花园被起诉。法院认定屋顶属于共有部分，业主无权独占，判决恢复原状。
场景二：一楼业主擅自开挖地下室。法院认定破坏承重结构危及安全，判决停止侵害并赔偿损失。
场景三：物业将电梯广告收益据为己有。业委会起诉要求返还，法院支持业主对共有部分收益的共同共有权。
六、维修资金的筹集与使用
首期维修资金由购房者在办理产权登记前缴纳，标准为建安成本5%-8%。后续筹集需经业主大会决议，可通过续筹、公共收益补充、银行贷款等方式。使用范围包括电梯大修、屋顶防水、消防设施更新，但需经“双三分之二”表决并向主管部门备案。
七、物业服务合同的法律性质
物业服务合同属于《民法典》规定的典型合同，兼具委托、承揽、劳务属性。业主有权随时解聘物业，但须提前六十日书面通知并召开业主大会表决。物业拒不退出时，业委会可申请法院强制执行。
八、业主维权的多元路径
1. 行政途径
向住建部门投诉物业违规收费、违规经营，行政机关可责令限期改正并处以罚款。
2. 民事途径
对侵害共有部分的行为提起排除妨害、恢复原状、赔偿损失诉讼。
3. 刑事途径
物业挪用维修资金数额较大时，可向公安机关报案追究刑事责任。
九、未来趋势：数字化与透明化管理
多地正在推进“智慧物业”平台，维修资金收支、公共收益、业主投票全部线上公开。区块链技术的引入将实现业主决策不可篡改，减少人为操作空间。
十、实用清单：业主必备文件
1. 房屋所有权证（专有部分面积）；
2. 管理规约与业主大会议事规则；
3. 物业服务合同及收费标准；
4. 公共收益收支明细；
5. 维修资金余额及使用记录。
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