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损害赔偿律师：车库被淹物业是否赔偿
来源：苏州律师事务所法律咨询网 作者：损害赔偿律师
摘要：苏州资深损害赔偿律师结合现行民法典、物业管理条例及2025年仍有效的判例，系统梳理车库被淹物业是否赔偿的归责原则、举证要点、抗辩路径与诉讼流程，为车主提供可复制的维权操作指引。.........
引言：车库被淹，车主第一反应为何总是找物业
每逢暴雨季节，苏州损害赔偿律师都会接到大量咨询：车库被淹物业是否赔偿？车主普遍认为“交了物业费，物业就该全包”；物业公司则高呼“暴雨属于不可抗力”。责任到底如何划分？本文以《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第一千一百六十五条及《物业管理条例》第三十五条为主线，结合2025年仍现行有效的地方审判纪要，系统回答车主、业委会、物业公司普遍关心的十大疑问，帮助各方在合法、理性、不炒作的前提下，完成证据固定、责任划分、损失索赔全流程。
一、规范溯源：物业赔偿责任的三大支柱
1 物业服务合同的约定优先
《民法典》第九百三十九条规定，业主与物业服务人订立的物业服务合同对双方具有法律约束力。若合同明确约定物业负有“地下车库排水设施维护、汛期巡查、暴雨预警通知”义务，一旦未履行即构成违约，与过错程度无关，物业应当先行赔偿。
2 法定的安全保障义务
《民法典》第一千一百六十五条确立过错责任原则。物业作为车库管理人对业主车辆负有安全保障义务，包括：提前获取气象预警、启动应急预案、堆放沙袋、检查排水泵、通知业主移车。未履行上述义务即存在过错，需对扩大部分损失承担赔偿责任。
3 不可抗力与免责界限
《民法典》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任，但法律另有规定的除外。暴雨若达到“红色预警”且政府启动防汛一级响应，可初步认定为不可抗力，但物业仍需证明已尽合理防范义务，否则仅能部分免责。
二、归责逻辑：从过错推定到比例分担
1 有偿保管关系的高注意义务
车主按月缴纳停车费，物业与车主成立有偿保管合同。根据《民法典》第八百九十七条，保管人应当妥善保管保管物，因保管不善造成保管物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任，但能够证明自己没有故意或者重大过失的除外。此时举证责任倒置，物业需自证“已尽妥善保管义务”。
2 无偿停放关系的过错责任
若车库属开放式、免费停放，物业仅负有一般注意义务，车主需证明物业存在“重大过失”方可获赔。司法实践中，重大过失的认定标准包括：明知排水泵损坏仍不维修、收到暴雨预警未通知、车库入口无挡水设施。
3 比例责任成为主流裁判尺度
2025年度并无新的法律或司法解释出台，各地法院仍沿用既有裁判思路：综合考量暴雨强度、物业防范措施、车主自救可能性，酌定物业承担10%至70%的赔偿责任。极端情况下，物业与车主各担50%，开发商因设计缺陷另担20%。
案例：A省B市法院（2023）B民终112号。2023年7月，台风“苏力”带来特大暴雨，政府发布红色预警。C公司车库进水，积水深达1.2米，停放车辆全部被淹。车主D起诉物业C公司，索赔车辆损失12万元。法院查明：C公司虽在暴雨前一日购买沙袋，但未提前通知业主移车，排水泵因长期未检修无法启动。认定C公司存在重大过失，判令其承担60%责任，赔偿7.2万元。其余损失由车主通过车损险及自担方式解决。
三、证据清单：车主维权必须固定的八类材料
1 气象证明
向气象局申请《气象实况证明》，载明暴雨等级、降雨量、预警发布时间，用于判断不可抗力是否成立。
2 物业服务合同
重点复印“服务内容、质量标准、免责条款”章节，证明物业负有排水、巡查、通知义务。
3 停车缴费凭证
发票、收据、微信转账记录，用于证明有偿保管关系成立。
4 现场照片与视频
拍摄车库入口、排水沟、水泵房、积水高度、车辆被淹状况，照片需显示拍摄时间、地点经纬度。
5 物业通知记录
微信群、短信、公告栏照片，若物业未发布任何预警，可作为过错证据。
6 维修发票与评估报告
4S店维修清单、保险公司定损单、第三方评估机构出具的《车辆损失评估报告》，用于证明损失金额。
7 通话录音
车主与物业经理的通话内容，若物业承认“水泵坏了”“忘记通知”，可作为自认证据。
8 证人证言
同车库业主、保安、保洁的书面证言，用于证明物业未采取应急措施。
四、抗辩路径：物业如何降低赔偿比例
1 提交防汛演练记录
包括演练方案、照片、签到表，证明已制定应急预案。
2 提交维修养护记录
排水泵保养合同、巡检表、配件更换发票，证明已尽维护义务。
3 提交通知记录
微信群截图、短信发送日志、电梯公告照片，证明已提前通知业主移车。
4 申请第三方鉴定
委托司法鉴定机构对“排水系统设计是否符合规范”进行鉴定，若结论为“设计缺陷”，可申请追加开发商为被告，分担责任。
五、诉讼流程：从诉前保全到强制执行
1 管辖法院的确定
依据《民事诉讼法》第二十三条，由被告住所地或合同履行地法院管辖。车库所在地即为合同履行地，业主可向物业所在地基层法院起诉。
2 诉前财产保全
业主可提交保全申请，冻结物业银行账户、车辆、房产，确保判决后可执行。保全金额可包含车辆损失、评估费、交通费、律师费。
3 立案案由的选择
有偿停放场景：案由写“保管合同纠纷”；无偿停放场景：案由写“财产损害赔偿纠纷”。
4 举证责任分配
有偿保管：物业需自证无过错；无偿停放：车主需证明物业存在过错。法院通常将“是否发布预警、是否启动排水、是否通知移车”作为争议焦点。
5 执行阶段
判决生效后，若物业拒不履行，车主可申请法院扣划物业费收入、拍卖物业资产，或将被执行人列入失信名单。
案例：E省F市法院（2024）F民终45号。2024年6月，短时强降雨导致G小区地下车库进水，车主H的宝马车被淹报废，损失28万元。H起诉物业G公司，索赔全额。G公司提交证据证明已提前三日在微信群里连续发布预警、暴雨当日启动两台排水泵、安排保安堆放沙袋，并电话通知H移车，但H因出差未接到电话。法院认定G公司已尽合理防范义务，暴雨强度超出设计标准，属不可抗力，判令驳回H的全部诉讼请求。该案提示：物业举证充分时可完全免责。
六、保险与追偿：车损险赔付后的代位路径
1 车损险先赔后追
车主投保车损险的，可先行向保险公司索赔，保险公司依据《保险法》第六十条取得代位求偿权，再向物业追偿。车主需签署权益转让书，配合保险公司提供物业过错证据。
2 保险公司追偿标准
保险公司仅在实际赔付金额范围内追偿，若法院认定物业承担50%责任，保险公司也只能追回应由物业承担的部分，剩余损失由保险公司自行承担。
3 车主未投保的处理
未投保车损险的车主，需自行起诉物业，胜诉后可向法院申请执行物业财产，执行难度相对较大，建议同步申请保全。
七、刑民交叉：重大责任事故罪的边界
1 重大责任事故罪的构成
若物业长期不维修排水泵，导致车库积水，造成车辆损毁且直接经济损失达100万元以上，公安机关可依据《刑法》第一百三十四条立案，追究直接负责的主管人员刑事责任。
2 刑事立案对民事赔偿的影响
刑事判决确认的事实可作为民事案件的优势证据，车主可据此提高赔偿比例。但刑事程序周期较长，民事案件可继续审理，无需等待刑事结果。
八、常见疑问答疑
1 物业以“暴雨红色预警”为由拒赔，是否成立？
红色预警仅证明暴雨强度，不能单独构成免责。物业仍需证明已采取沙袋、排水、通知等防范措施，否则只能部分免责。
2 车辆被淹后二次打火导致发动机损坏，物业是否赔偿发动机损失？
发动机损坏系车主操作不当导致，属于扩大损失，物业对扩大部分不赔偿，但仍需对涉水前的其他损失按比例赔偿。
3 业委会与物业签订免责协议，是否有效？
免责条款若排除物业重大过失责任，依据《民法典》第五百零六条无效，车主仍可依法索赔。
4 车库产权属于开发商，物业是否免责？
物业基于物业服务合同承担管理义务，与产权归属无关。若设计缺陷与物业过错并存，法院可判令开发商与物业按份担责。
九、文书示范：车库被淹索赔起诉状
（以下文字仅为格式示范，具体案件请结合事实修改）
原告：张三，男，1980年1月1日出生，身份证号：××××××××××××××××××，住址：A省B市C区D路1号，联系电话：×××××××××××。
被告：E物业服务有限公司，住所地：A省B市C区E路2号，统一社会信用代码：91330000MA1234567X。
诉讼请求：
1. 判令被告赔偿原告车辆损失人民币15万元；
2. 判令被告承担评估费、交通费、律师费共计1万元；
3. 本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：2025年7月10日，A省B市出现特大暴雨。原告所有的浙A×××××号小型轿车停放在被告管理的G小区地下车库。被告未提前发布预警、未启动排水泵、未通知业主移车，导致车库积水深达1米，原告车辆被完全淹没报废。经第三方评估，车辆损失15万元。原告认为，被告作为车库管理人，未尽安全保障义务，存在重大过失，应对原告损失承担赔偿责任。特依法提起诉讼，请予支持。
此致 A省B市C区人民法院
具状人：张三（签名按指印）
2025年9月1日
结语：让管理义务回归合同，让损失回到过错方
通过本文的系统梳理，相信读者已对苏州损害赔偿律师如何实操“车库被淹物业是否赔偿”有了全景式认知。对车主而言，固定证据、辨别有偿与无偿、合理划分比例是维权关键；对物业而言，提前防范、留存记录、积极通知是免责前提；对法院而言，综合考量暴雨强度、防范措施、损失扩大，是比例责任的核心。愿每一次暴雨都能在完善的排水系统和尽责的管理中化险为夷，让损害赔偿回归公平，让车库不再成为纠纷重灾区。
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