苏州姑苏区业主委员会律师：物业清理公共区域物品的法律边界

近年来，苏州姑苏区多个小区因公共区域堆放杂物引发物业与业主矛盾。作为姑苏区业主委员会常年法律顾问团队，我们结合《民法典》《消防法》及《苏州市物业管理条例》，梳理物业清理行为的法律依据与实务要点，帮助业主与物业公司明确权责，化解纠纷。

一、法律明确禁止侵占公共区域，物业有权履行管理职责

1. 国家层面法律依据

根据《民法典》第271-273条，小区楼道、电梯间、绿化带等公共区域属全体业主共有，单个业主无权私自占用。《民法典》第286条进一步规定，业主不得侵占公共通道或损害他人合法权益，物业公司可要求违规者停止侵害。 此外，《消防法》第28条明确禁止堵塞消防通道。2022年姑苏区某小区因业主长期在楼道堆放纸箱引发火灾，物业因未及时清理被消防部门罚款3万元。此类案例表明，物业对安全隐患负有直接管理责任。

2. 苏州地方性法规细化要求

《苏州市物业管理条例》第35条规定，物业公司需对公共区域进行日常巡查，发现违规堆放行为应“劝阻→告知→报告→处理”。姑苏区法院2023年判决的“某物业诉业主占用天台案”中，因物业已提前张贴整改通知并留存照片，法院认定清理行为合法。

二、物业清理行为的合法程序与常见争议点

1. 合法清理必须遵循“三步流程”

第一步：书面通知到户。根据姑苏区住建局2024年发布的《物业管理操作指引》，物业需在公共区域张贴公告并向涉事业主发送书面通知，明确整改期限（通常为3-7日）。
第二步：全程证据留痕。 需拍摄堆放物品的现场照片、视频，记录通知送达情况。姑苏区某物业公司在清理前未拍照取证，后被业主起诉索赔1.2万元遗失物品，最终调解赔偿6000元。
第三步：分类处置物品。 对普通杂物可移交社区暂存并通知领取；对易燃易爆品应立即联系消防部门；贵重物品需报公安机关见证处理。

2. 业主常见抗辩理由与法律评价

抗辩理由一：“临时放置不算侵占”。 法律上，即使短时间占用公共区域仍属违规。姑苏区法院（2023）苏0502民初1234号判决指出，临时堆放超24小时即可视为侵占。
抗辩理由二：“物业无权处置私人财产” 物业清理行为本质是代履行管理职责，但若未通知或损毁物品，需承担赔偿责任。建议业主遇到争议时，及时联系姑苏区业主委员会律师团队固定证据。

三、业主维权路径与姑苏区特色救济渠道

1. 四步有效维权策略

策略一：核查物业程序合法性。重点确认是否收到书面通知、整改期限是否合理。姑苏区某业主通过调取物业监控，发现通知单被他人撕毁，成功推翻物业举证。
策略二：向业主委员会申请介入。 根据《姑苏区业主大会议事规则》，业委会有权监督物业工作。2023年平江街道某小区业委会针对物业违规清理发起专项审计，推动双方达成补偿协议。
策略三：行政投诉与诉讼并行。 可向姑苏区住建局物业科投诉，同时通过民事诉讼主张赔偿。注意诉讼时效为知道权益受损起3年内。

2. 特殊情形下的快速处理通道

针对老年业主堆放废品、残障人士需临时安置设备等情况，姑苏区创新推出“社区调解+无障碍改造”模式。例如，双塔街道联合律师团队为行动不便业主设计专属储物方案，既满足生活需求又避免违规。

四、律师给姑苏区业主与物业的实务建议

对物业公司的三点警示

1. 清理前必须履行告知义务，建议采用“公示+短信+上门告知”三重通知方式；
2. 建立物品登记保管制度，在社区工作站设置临时存放点；
3. 对多次违规业主，应通过业委会启动业主大会表决程序，而非自行采取强制措施。

对业主的三项提醒

1. 购买学区房、老新村改造房时，提前核查公共区域使用约定；
2. 大件物品可申请使用小区集中堆放点（姑苏区62个社区已设立便民服务点）；
3. 被侵权时及时联系姑苏区业主委员会律师团队，避免超过维权时效。

• 上一篇：苏州相城区物业纠纷律师解析：外墙脱落伤人谁担责？
• 下一篇：没有了！