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损害赔偿律师视角：房屋漏水物业该不该管怎么管的全流程指引
来源：苏州律师事务所法律咨询网 作者：损害赔偿律师
摘要：损害赔偿律师结合民法典、物业管理条例及2025年判例，系统梳理房屋漏水物业该不该管怎么管的法律责任、赔偿范围、证据固定与诉讼路径，为业主提供可落地的维权操作手册。.........
在搜索引擎输入房屋漏水物业该不该管怎么管"，背后是无数业主对漏水损失、责任主体、赔偿路径的三重焦虑。房屋漏水既可能源于专有部位，也可能涉及公共管道、外墙、屋顶，不同原因对应不同责任主体。损害赔偿律师团队以现行有效的《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》及公开判决为基石，还原漏水责任认定的完整拼图，为业主、物业、开发商提供一份可复制的全流程操作手册。
一、责任图谱：漏水原因与责任主体的对应关系
房屋漏水责任认定遵循"原因→主体→过错→赔偿"四步逻辑。只有先锁定原因，才能判断物业是否应当介入。
1 专有部位漏水
卫生间、厨房、阳台防水层老化，户内给水管破裂，楼上住户装修破坏水管等，均属于专有部位。责任主体为产权人或使用人，物业仅负有协调、通知义务，不负直接维修责任。
2 共有部位漏水
屋顶、外墙、公共排水管、地下室主管、消防管道等属于共有部位。依据《民法典》第九百四十二条，物业服务人负有妥善维修、养护、管理的义务。因维护不到位导致漏水，物业应承担违约责任或侵权责任。
3 保修期内质量缺陷
依据《建设工程质量管理条例》第四十条，屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。保修期内出现漏水，由开发商承担无偿修复并赔偿损失责任，物业负有协调、通知、监督义务。
4 第三方施工破坏
市政施工、相邻工地、楼上装修砸破主管，责任主体为施工单位或装修业主。物业未尽到巡查、制止、报告义务的，承担相应补充责任。
二、物业义务：法定、约定、附随三层义务体系
判断"物业该不该管"，需先厘清物业的义务来源。
1 法定义务
《物业管理条例》第五十二条：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业；物业服务企业应当将装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。未履行告知义务导致楼下漏水的，物业承担相应赔偿责任。
2 约定义务
物业服务合同对共有部位维护标准、巡查频次、抢修时限作出具体约定的，低于约定标准即构成违约。
3 附随义务
即使合同未明确，物业亦负有通知、协助、止损、保护等附随义务。例如接到漏水报修后未及时关闭总阀，导致损失扩大，应对扩大部分承担赔偿责任。
三、赔偿范围：直接损失与间接损失的认定标准
《民法典》第一千一百八十四条规定，财产损失按照损失发生时的市场价格或其他合理方式计算，遵循"填平原则"。
1 直接财产损失
（1）装修修复费用：墙面、吊顶、地板、橱柜拆除及重装费用，以正规装修公司报价或评估报告为准；（2）家具家电损失：可修复的赔偿维修费，无法修复的赔偿重置价并折旧；（3）物品搬倒、清洁、干燥、消毒费用。
2 间接财产损失
（1）合理租金损失：房屋无法居住期间，同地段同户型租金支出；（2）经营损失：房屋用于民宿、工作室的，需提供纳税记录、订单流水、平台抽成证明；（3）维权费用：公证费、评估费、律师费、交通费。
3 精神损害赔偿
漏水导致长期潮湿、霉菌、噪音，严重影响居住安宁的，可酌情主张精神损害抚慰金，金额通常不超过5万元。
四、案例对照：六组典型判决的责任划分与赔偿金额
案例一：A省B市，屋顶公共管道老化破裂，物业未按期巡查，导致顶层住户装修受损，法院判令物业承担全部修复费用8.2万元及租金损失1.5万元。
案例二：C省D市，楼上业主装修破坏防水层，楼下天花板渗水，物业已履行告知义务并留存巡查记录，法院判决楼上业主赔偿楼下装修及家具损失共计6.8万元，物业不承担责任。
案例三：E省F市，外墙保温层施工缺陷，保修期内漏水，开发商拖延维修，业主自行修复后起诉，法院判决开发商支付修复费5.5万元、评估费0.8万元、租金损失1.2万元。
案例四：G省H市，公共排水管堵塞返水，物业未及时疏通，法院判决物业对室内装修损失承担70%责任，业主因装修改动排水口自负30%。
案例五：I省J市，市政施工挖破小区外主管，物业12小时内关闭总阀并通知业主，法院认定物业已尽止损义务，判令市政公司承担全部损失12万元。
案例六：K省L市，地下室消防管道爆裂，物业以"动用维修资金需业主大会表决"为由拖延维修，导致电动车库被淹，法院判决物业在维修资金未拨付前先行垫付修复费9万元。
五、物业"怎么管"：从发现到修复的标准化流程
物业接到漏水报修后，应启动"六步流程"：受理→勘查→止损→定责→维修→回访。
1 受理与勘查
30分钟内到场，制作《现场勘查记录》，拍照、录像、测量受损面积，书面告知业主漏水原因初步判断。
2 止损与保护
立即关闭对应阀门，协助搬移贵重物品，铺设防水布，防止损失扩大。
3 定责与通知
2小时内出具《责任告知书》，明确属于专有、共有还是第三方原因，并通知相关责任主体。
4 维修与监督
共有部位应在24小时内制定维修方案，3日内进场施工；保修期内质量缺陷，3日内书面催告开发商；专有部位，提供维修单位名单，协助监督施工质量。
5 回访与归档
修复后7日内进行质量回访，建立一户一档，保存影像、单据、业主签字确认表。
六、证据清单：业主如何固定有效证据
证据决定赔偿上限。
1 现场证据
（1）手机录像：连续拍摄漏水点、受损物品、水位高度；（2）公证取证：对现场状况、物品清点、修复过程办理证据保全公证；（3）第三方见证：邀请居委会、业委会、派出所到场并签字确认。
2 损失证据
（1）购买凭证：家具家电发票、装修合同、付款记录；（2）评估报告：聘请具有价格评估资质的机构出具损失评估报告；（3）维修票据：正规装修公司出具的拆除、修复、清洁发票。
3 因果关系证据
（1）维修记录：物业值班日志、维修派工单；（2）鉴定意见：申请建筑工程质量鉴定，明确漏水原因；（3）气象证明：暴雨当日降雨量、风力等级，证明非人为因素。
七、维权路径：协商、调解、诉讼三步走
第一步：书面催告——向物业、开发商、楼上业主发出《修复催告函》，要求7日内修复并赔偿；第二步：行政投诉——向住建局、市场监管局投诉物业未履行维修义务，要求限期整改；第三步：司法救济——对拒不修复或赔偿的，提起民事诉讼，可同时申请行为保全，责令先行修复。
八、常见误区与风险清单
（1）"不交物业费就能逼物业修"——物业可起诉追缴物业费，业主仍需另案主张漏水赔偿；（2）"楼上漏水就起诉物业"——应先锁定原因，避免告错主体导致败诉；（3）"拍照就能证明损失"——需同步保存购买凭证、评估报告，否则法院难以认定金额；（4）"维修资金随时可用"——需经业主大会双三分之二表决，应急使用需街道办备案；（5）"过了保修期只能自认倒霉"——共有部位漏水可要求物业用维修资金或公共收益维修。
九、特殊场景：空置房、出租房、民宿的经营损失认定
（1）空置房：主张租金损失需提供同地段租赁合同、中介挂牌记录、纳税证明；（2）出租房：需提交原租赁合同、租客退租证明、重新招租记录，法院通常支持3—6个月合理空置期租金；（3）民宿：需提供平台订单流水、入住率统计、平台抽佣证明，经营损失应与漏水期间完全对应。
十、行动路线图：业主漏水维权七步法
第一步：发现漏水立即拍照录像并通知物业，要求书面回复；第二步：同步通知楼上业主或开发商，要求到场确认；第三步：委托公证或第三方机构对现场及物品进行证据保全；第四步：聘请评估公司出具损失评估报告；第五步：向责任主体发出《赔偿催告函》，设定7日答复期；第六步：逾期无果，向法院提起民事诉讼并申请行为保全；第七步：判决生效后跟踪执行，确保修复与赔偿到位。
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