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房屋租赁合同律师详解买卖不破租赁什么意思——构成要件、例外情形与实务指引
来源：苏州律师事务所法律咨询网 作者：房屋租赁合同律师
摘要：房屋租赁合同律师结合民法典第725条及司法解释，系统解读买卖不破租赁什么意思，从构成要件、例外情形到实务风险，为出租人、承租人、买受人提供全流程法律指引。.........
一、概念速览：买卖不破租赁什么意思
“买卖不破租赁什么意思”可一句话概括为：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。换言之，房东把房子卖了，新房东不能直接把租客赶走，原租赁合同对新房东继续有效，承租人可住到租期届满，除非出现法定例外情形。该规则被《中华人民共和国民法典》第725条确立，旨在维护租赁关系稳定，保护居于相对弱势地位的承租人。
二、构成要件：适用“买卖不破租赁”的四把标尺
1. 租赁合同成立并生效
合同须具备《民法典》第509条规定的民事法律行为有效要件：当事人具有相应民事行为能力，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。口头合同同样受法律保护，但为避免举证困难，建议采用书面形式。
2. 租赁物已交付承租人实际占有
“占有”是核心要素。若仅签合同未交付，或交付后承租人并未实际入住、经营，所有权变动时承租人主张“买卖不破租赁”将缺乏事实基础。交付之日以钥匙交接单、物业入住证明、水电燃气过户记录等作为证据。
3. 所有权变动发生在租赁期限内
包括买卖、赠与、继承、以物抵债、司法拍卖等导致所有权转移的全部情形，不限于“买卖”。若产权变动发生在租期届满后，新房东当然可要求返还房屋。
4. 无约定排除或法定例外
当事人可另行约定“本合同随产权变动而终止”，或出现“先抵押后出租”“先查封后出租”等法定例外，即不再适用“不破”规则，详见下文。
三、例外情形：五类“可破”租赁
1. 当事人另有约定：合同写明“产权变动，合同自动解除”，应尊重意思自治；
2. 先抵押后出租：抵押权设立在前且已登记，抵押权人实现抵押权导致所有权变动，租赁合同不得对抗抵押权人（《民法典》第405条）；
3. 先查封后出租：房屋在出租前已被法院查封，查封后租赁关系不得对抗申请执行人；
4. 不定期租赁：产权变动前出租人已依法解除不定期租赁，承租人丧失占有权；
5. 恶意串通：承租人与原房东倒签租约、虚构长期租期，损害买受人利益，法院可认定无效。
四、实务流程：新房东如何“接棒”原合同
1. 权利义务概括转移
自产权过户登记完成之日起，买受人法定取代原出租人地位，享有收取租金、监督使用、到期收回房屋的权利，同时承担维修、瑕疵担保等义务。
2. 租金支付节点
过户前已产生的未付租金，承租人仍应向原房东主张；过户后产生的租金，承租人应支付给新房东。若承租人已预付全年租金，新房东无权重复索要，只能向原房东追偿。
3. 押金处理
原房东收取的押金应转交新房东，或在房屋买卖价款中抵扣。若原房东未移交，新房东可在租期届满时以“未收到押金”为由拒绝退还，承租人则需另案起诉原房东返还。
五、证据清单：发生纠纷时如何举证
（1）书面租赁合同、补充协议；
（2）房屋交接单、物业入住证明、水电燃气过户单据；
（3）租金支付凭证：银行流水、转账备注、收条；
（4）产权变动证据：不动产登记查询记录、网签合同、拍卖成交裁定；
（5）通知记录：买受人要求搬离的微信、短信、律师函；
（6）现场照片、视频：证明摄像头、门锁被更换等强制行为。
六、典型案例：法院如何适用“买卖不破租赁”
【案例一：A省B市】
2022年5月，甲将房屋出租给乙，租期至2025年5月。2023年8月，甲将房屋出售给丙并办理过户。丙要求乙搬离，乙拒绝。法院认为，乙已实际占有房屋，产权变动发生在租期内，且不存在法定例外，判令丙继续履行原租赁合同，驳回其诉讼请求。
【案例二：C省D市】
2021年3月，涉案房屋设定抵押并登记。2022年1月，房主将房屋出租给丁。2023年6月，抵押权人实现抵押权，法院拍卖房屋由戊竞得。戊要求丁搬离。法院认为，抵押在前、出租在后，不适用“买卖不破租赁”，支持戊的诉请。
七、风险防范：出租人、买受人、承租人三方清单
1. 出租人（卖方）
（1）在买卖合同中如实披露房屋已出租的事实及租期、租金；
（2）与买受人约定押金、预付租金的结算方式；
（3）若约定“产权变动即解除合同”，须在租赁合同中明确写入并征得承租人同意。
2. 买受人（新房东）
（1）签约前到房屋现场查看，确认是否存在承租人；
（2）调取不动产登记信息，核查抵押、查封登记时间；
（3）在买卖合同中约定“如存在租赁合同，原房东须移交全部押金及预付租金”；
（4）产权过户后及时向承租人发出书面通知，告知租金收款账户。
3. 承租人
（1）签订书面合同并办理登记备案，增强对抗力；
（2）保留交付占有证据，如交接单、物业入住证明；
（3）产权变动后，主动向新房东确认租金支付方式，避免“重复支付”；
（4）遭遇强制换锁、断水断电时，及时报警并申请诉前行为保全。
八、律师提示：房屋租赁合同律师的“三问三审”
一问：房屋是否已抵押、查封？
二问：租赁合同中是否排除“买卖不破租赁”？
三问：押金、预付租金如何交割？
一审：合同主体资格及授权文件；
二审：交付占有证据与备案情况；
三审：产权变动节点与租金结算逻辑。
由专业“房屋租赁合同律师”完成上述审查，可大幅降低交易风险。
九、结语：让法律为交易安全保驾护航
“买卖不破租赁什么意思”并非简单口号，而是平衡承租人生存权与买受人财产权的重要制度。对承租人，它意味着“住得安心”；对买受人，它提示“买前尽调”；对出租人，它要求“如实披露”。唯有各方尊重契约、遵从法定例外，才能在房屋流通与租赁稳定之间实现双赢。当您遇到复杂情形或巨额争议，及时咨询专业“房屋租赁合同律师”，让交易更安全、维权更从容。
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