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业主委员会可以换掉物业吗？法定条件与实操流程全解析
来源：业主委员会可以换掉物业吗 作者：苏州律师事务所
摘要：业主委员会可以换掉物业吗？本文由资深苏州律师事务所撰写，系统梳理民法典、物业管理条例对业主共同决定事项的要求，详解召开业主大会、表决、解聘、招标、交接全流程，助力业主依法维权。.........
一、问题提出：换掉物业为何难
小区物业服务不满意，垃圾清运不及时、电梯故障频发、公共收益不公开，业主群情激愤，于是"换掉物业"被提上日程。此时，最核心的问题浮出水面：业主委员会可以换掉物业吗？答案并不简单，它涉及业主共同决定事项的法定门槛、表决程序、政府指导、新旧交接四大环节。本文结合《民法典》《物业管理条例》及2025年司法实践，为业主、业委会、物业公司提供一份可操作的法律路线图。
1.1 业主委员会的法律地位
业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主与物业公司签订、解除物业服务合同，但无权单独决定"换物业"。换言之，业主委员会可以换掉物业吗，必须回到"业主大会是否依法作出解聘决定"这一根本前提。
1.2 解聘物业的法定性质
根据《民法典》第278条，选聘、解聘物业服务企业属于"业主共同决定事项"，应当由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意。简称为"双2/3参与+双1/2同意"规则。
二、法定条件：解聘物业的五大硬门槛
2.1 召开程序合法
业主大会会议可采用集体讨论、书面征求意见或电子投票形式，但需提前15日公告会议议题、时间、地点、表决方式，并报告物业所在地的居民委员会、街道办事处。
2.2 表决面积与人数双达标
参与表决的业主专有部分面积须占总面积2/3以上，且人数占业主总数2/3以上；在此前提下，经参与表决的"双1/2"同意即可形成解聘决议。任何一步未达标，决议不成立。
2.3 表决内容明确
公告中须载明"是否同意解除与某物业公司签订的物业服务合同"，并同步说明后续选聘方式（公开招标、邀请招标、协议选聘）及过渡期安排。
2.4 政府指导与备案
根据《物业管理条例》第19条，业主大会会议应当邀请居民委员会、街道办事处派员参加，听取意见、接受指导；决议作出后30日内，业委会应将表决结果、会议记录、选票复印件报街道备案。
2.5 合同解除依据充分
若物业服务合同尚未到期，业主大会需审查合同中关于"提前解除"的约定；若无约定，可依据《民法典》第563条，以物业公司根本违约（长期服务不达标、公共收益不公开、安全隐患不整改）为由解除合同，并保留证据。
三、实操流程：从动议到新物业进场的十步路线图
3.1 发起动议
20%以上业主联名或业委会认为必要时，可启动解聘程序。联名材料应包含业主签名、房号、联系电话、专有部分面积，以备核实。
3.2 公告并征集议题
业委会在小区公告栏、业主群、电梯海报同步发布会议公告，载明议题、时间、地点、表决方式、选票领取方式，公告期不少于15日。
3.3 制作业主清册
业委会向不动产登记中心申请调取"房屋权属清册"，确认业主总数、总面积、专有部分面积，为后续计算表决权提供基数。
3.4 发放与回收选票
可采用纸质选票、微信小程序、短信链接等形式，但须确保"一人一票、票随房走"；回收后当场封存，由业委会、业主代表、街道三方签字确认。
3.5 统计与监票
在居民委员会、街道见证下开箱计票，制作《表决结果统计表》，载明参与面积、参与人数、同意面积、同意人数、反对面积、反对人数、弃权情况。
3.6 形成书面决议
业委会根据统计结果制作《业主大会决议》，明确"同意解聘某物业公司"，并附表决结果统计表、会议记录、选票复印件，由业委会成员签字并加盖业委会公章。
3.7 送达解除通知
业委会向物业公司发出《解除物业服务合同通知书》，载明解除依据、解除时间、交接期限、资料移交清单，并同步抄送街道、居民委员会。
3.8 交接与过渡
原物业应在收到通知后15日内完成交接，包括：1. 竣工总平面图、设施设备安装资料；2. 公共收益明细、结余资金；3. 电梯、消防维保合同；4. 业主信息清册；5. 监控、门禁系统密码。业委会可聘请第三方审计机构对公共收益进行审计。
3.9 选聘新物业
业委会组织公开招标，编制招标文件，在公共资源交易中心或政府采购平台发布公告，评审小组由业主代表、街道、居民委员会、法律、财务、工程专家组成，最终提交中标候选人名单供业主大会表决，表决规则仍适用"双2/3+双1/2"标准。
3.10 备案与进场
新物业中标后，业委会将《物业服务合同》报街道备案，并书面通知原物业离场、新物业进场，完成资料、资金、设备、人员全面交接。
四、常见抗辩与破解：物业公司拒绝退场的七大借口
4.1 "表决面积未达标"
原物业质疑车库、人防、会所面积是否计入总面积。业委会应提供不动产登记簿，证明专有部分范围，剔除不计产权的公共配套设施面积。
4.2 "表决程序违法"
原物业称公告期不足、未送达本人。业委会应出示公告照片、微信群通知截图、EMS邮寄回执，证明已履行通知义务。
4.3 "合同期限未满"
原物业主张"服务合同尚有两年到期"。业委会可提交业主多次投诉、消防整改通知、公共收益未公开证据，证明物业公司构成根本违约，符合法定解除条件。
4.4 "公共收益未结算"
原物业要求先结算后交接。业委会可依据《民法典》第566条，主张"交接与结算应同步进行"，并委托会计师事务所对公共收益进行审计，预留争议部分，先行移交无争议资料。
4.5 "员工安置未解决"
原物业称"员工劳动合同未到期"。业委会应明确：物业服务合同解除不等于劳动合同自动解除，员工安置系原物业与员工之间的劳动关系，与交接义务无关。
4.6 "新物业资质不符"
原物业质疑中标人信用记录。业委会可出示招标评审报告、行政主管部门出具的信用证明，证明新物业符合招标文件要求。
4.7 "街道未同意"
原物业以"街道未盖章"为由拒绝离场。依据《物业管理条例》第19条，街道对业主大会决议仅有"指导、监督"职责，无权否决符合法定程序的决议。业委会可要求街道出具"已备案"回执，并书面告知原物业限期离场。
案例回放
2023年，某小区业委会经"双2/3+双1/2"表决，决定解聘甲物业公司。甲公司以"表决面积未含车库"为由拒绝离场。业委会提交不动产登记簿，证明车库属人防工程未计入专有部分面积，最终法院判决甲公司限期移交资料、退出小区，并赔偿逾期离场损失20万元。
五、政府角色：街道、居民委员会的指导边界
5.1 指导不等于决定
街道、居民委员会可派员列席业主大会，对表决程序提出改进建议，但不得干预业主依法作出的决定。对符合法定程序的解聘决议，街道应在收到备案材料后5个工作日内出具回执。
5.2 争议协调机制
原物业与新物业、业委会之间就交接发生争议的，可向街道申请行政调解；调解不成的，任何一方可提起民事诉讼或仲裁。
5.3 应急物业服务
原物业已退出、新物业尚未进场的空档期，街道可指定应急物业服务人，保障基本保洁、秩序维护、电梯运行，费用由全体业主承担，并在新物业进场后结算。
六、法律责任：拒不退场的民事与行政后果
6.1 民事责任
原物业逾期不退出的，业委会可提起民事诉讼，要求：1. 限期移交资料、退出小区；2. 赔偿逾期离场给业主造成的损失（额外支出、设备损坏、公共收益减少）；3. 支付占用期间的使用费（参照原物业费标准）。
6.2 行政处罚
依据《物业管理条例》第62条，原物业拒不退出、妨碍物业管理且情节严重的，由房地产行政主管部门处以5万元以上20万元以下罚款，并记入企业信用档案。
6.3 强制执行
法院判决生效后，原物业仍拒绝退出的，业委会可申请强制执行，法院可采取查封办公场所、扣押财务账册、限制高消费等措施。
七、新物业选聘：招标、评标与合同签订
7.1 招标方式选择
1. 公开招标：在省级公共资源交易平台发布公告，竞争性强、透明度高；2. 邀请招标：向3家以上具备资质的物业企业发出邀请，适用于规模较小或专业性强的项目；3. 协议选聘：经业主大会决定，直接与某物业协商签订合同，适用于应急或特殊服务需求。
7.2 评标要素
1. 报价：比较物业费单价、公共收益分成比例；2. 服务方案：保洁、绿化、秩序、维修、客服具体标准；3. 信用记录：查询行政主管部门信用平台；4. 类似业绩：近三年在管住宅项目面积、业主满意度；5. 法律承诺：同意接受业主大会监督、定期公开收支、配合审计。
7.3 合同核心条款
1. 服务期限：一般不超过3年，可约定年度考核不合格提前终止；2. 物业费标准：明确单价、计费面积、调价机制；3. 公共收益分成：约定扣除成本后的结余比例（常见为业主70%、物业30%）；4. 违约责任：服务不达标扣分、罚款、解除合同条件；5. 交接义务：合同终止后15日内完成资料、资金、设备移交。
八、公共收益与结余资金：如何审计与追讨
8.1 审计启动
业主大会作出解聘决议后，业委会应书面通知原物业在15日内提交公共收益收支凭证、合同、发票、银行流水；原物业拒绝提供的，业委会可委托会计师事务所进行专项审计，审计费用可从公共收益中列支。
8.2 追讨范围
1. 未入账的电梯广告、道闸广告、快递柜租金；2. 未分摊的公共区域水电费；3. 未返还的结余资金；4. 违规提取的"管理费"超过合同约定比例部分。
8.3 诉讼策略
业委会可作为原告提起"物业服务合同纠纷"或"不当得利纠纷"，要求原物业返还公共收益结余；若金额巨大且原物业拒不配合，可同时申请财产保全，冻结其银行账户。
九、业主权利救济：对业委会或决议不服怎么办
9.1 撤销决议诉讼
业主认为解聘决议程序违法或侵害自身权益的，可自知道或应当知道决议作出之日起60日内向法院提起"业主撤销权诉讼"，请求撤销决议。
9.2 业委会成员罢免
20%以上业主联名可向业主大会提议罢免业委会成员，经"双2/3+双1/2"表决通过后，报街道备案并重新选举。
9.3 街道行政监督
业主可向街道投诉业委会未依法履职，街道应调查核实并责令整改；对逾期不整改的，可组织召开业主大会重新选举业委会。
十、风险提示与操作建议
10.1 程序瑕疵风险
公告期不足、选票造假、面积计算错误均可能导致决议被撤销，务必邀请街道、居民委员会全程见证，并保存影像资料。
10.2 交接空档期风险
提前与应急物业签订意向协议，确保原物业退出后24小时内新物业进场，避免小区陷入"无人管"状态。
10.3 资金安全风险
公共收益结余应存入业委会专用账户，与原物业共管期间的资金同步审计，防止"账外账"或"小金库"。
10.4 信息保密风险
招标过程中，对投标文件、评标细节应保密，防止原物业恶意干扰、串标或贬低中标候选人。
10.5 专业支持建议
大额公共收益追讨、复杂招投标、撤销权诉讼涉及专业法律与财务知识，建议业委会聘请苏州律师事务所提供全程法律见证，降低程序违法风险。
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