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烟道串味物业该负责吗？——共用设施纠纷法律要点与维权指引
来源：苏州律师法律咨询服务网 作者：苏州物业纠纷律师
摘要：围绕苏州物业纠纷律师实务，结合民法典、物业条例与典型案例，系统梳理烟道串味纠纷中物业的维护义务、过错认定与赔偿范围，为业主提供可落地的维权路径。.........
一、问题缘起：厨房油烟“串味”为何成诉讼导火索
新房入住不久，业主即闻到邻居家爆炒辣椒的刺鼻气味；封闭厨房、更换油烟机仍无济于事，最终发现是主烟道破裂、止回阀失效所致。面对反复投诉无果，业主往往把矛头指向物业服务企业，进而提出“烟道串味物业该负责吗”的疑问。本文结合《民法典》《物业管理条例》及典型案例，从苏州物业纠纷律师视角，拆解共用烟道纠纷中的责任主体、过错标准与赔偿范围，为业主、物业公司提供可落地的法律指引。
二、规范梳理：法律如何定位“烟道”与“物业维护义务”
（一）共用设施的民法典定义
《中华人民共和国民法典》第二百七十三条明确，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。住宅竖向烟道作为整栋楼的排气公用设施，自然落入“共用部位”范畴，全体业主享有共有权，并共同承担维护义务。
（二）物业公司的法定维护义务
《民法典》第九百四十二条第一款规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序。据此，对主烟道的巡检、疏通、维修属于物业公司的法定义务，不得以“业主专有”为由推诿。
（三）住宅物业服务质量标准
住建部《住宅物业服务质量标准》（GB/T 20647.9—2006）5.4.3条要求，“共用排烟道应每半年检查一次，发现破损、堵塞及时修复”。该标准虽为推荐性，但已被多数省市通过物业服务合同或地方性法规转化为强制性要求，成为法院判定物业是否尽到维护义务的直接依据。
三、侵权构成：烟道串味纠纷落入民事赔偿的四项要件
（一）加害行为：未检修、未疏通、未提示
1.未按期巡检：物业两年未打开楼顶烟道检修口，导致油垢堆积；2.未疏通主烟道：楼下业主装修掉落砂浆块，物业未及时清除；3.未提示风险：明知止回阀失效却未通知业主更换。上述行为一旦被固定为巡检记录、报修单、通话录音，即满足“加害行为”要件。
（二）损害后果：油烟异味、健康受损、房屋贬值
油烟异味可现场勘验；健康受损需提交就诊记录，如慢性咽炎、过敏性鼻炎；房屋贬值可通过同户型成交价对比、评估报告量化。损害后果需形成“证据链”，避免仅凭主观感受主张高额赔偿。
（三）因果关系：物业过错与串味之间相当性
若烟道破裂位置位于楼顶公共部位，且破裂时间与异味出现时间吻合，可推定因果关系成立；若业主自行拆除止回阀导致倒灌，则切断因果关系。
（四）过错：违反注意义务即推定过错
物业公司对共用设施负有高于一般人的专业注意义务。只要未按合同或标准周期巡检、维修，即被推定存在过错，无法以“已通知业主自筹资金维修”主张免责。
四、案例精解：三地判决对照
案例一：A省B市（2023）X民初456号
基本案情：业主李某入住后发现厨房串味严重，多次向物业报修无果。经鉴定，主烟道顶部盖板缺失，油烟倒灌。李某起诉要求物业修复并赔偿精神损害抚慰金1万元。
法院认为：物业未按合同及国家标准对烟道进行半年度巡检，存在明显过错，判令物业在30日内修复烟道、赔偿李某修复费用3500元、精神损害抚慰金2000元。
启示：未按期巡检即可认定过错，精神损害赔偿并非必须出现人身伤害。
案例二：C省D市（2022）Y民终789号
基本案情：高层住宅因楼下业主装修掉落砂浆块致主烟道堵塞，楼上业主王某家中油烟无法排出。王某要求物业疏通并赔偿油烟机折旧损失。
法院认为：物业在接到报修后15日内完成疏通，已尽及时维修义务，对堵塞无过错；楼下业主违规装修系直接侵权人，判令楼下业主单独承担赔偿责任。
启示：物业对“及时修复”负有时间义务，逾期仍须担责。
案例三：E省F市（2021）Z民再12号
基本案情：烟道串味系楼顶止回阀老化失效所致，物业以“止回阀属于业主专有部分”为由拒绝维修。业主起诉要求物业承担全部修复费用。
再审法院认为：止回阀虽安装在业主厨房，但属于烟道系统不可分割的组成部分，其失效直接影响共用排烟功能，应纳入共用设施维护范围，判令物业承担修复费用。
启示：功能一体论成为法院认定共用设施的重要标准。
五、责任主体：物业、业主、开发商“三角关系”
（一）物业公司的维护义务
1.日常巡检：每半年至少一次，留存照片、记录；2.报修响应：接到业主报修后24小时内现场查看，72小时内提出维修方案；3.资金支取：需要使用中修或专项维修资金的，应编制预算、征求业主意见、向主管部门备案。
（二）业主的使用义务
1.不得拆除止回阀：擅自拆除导致倒灌的，需自行承担修复费用；2.装修报备：改动厨房位置的，应将烟道接入主烟道并经验收；3.费用分摊：烟道大修费用超出物业日常维护范围的，由受益业主按专有部分面积比例分摊。
（三）开发商的保修责任
《房屋建筑工程质量保修办法》第七条明确，屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年；电气管线、给排水管道、设备安装保修期为2年。烟道属于“设备安装”范畴，保修期内出现质量缺陷的，业主可要求开发商无偿修复或赔偿损失。保修期届满后，由业主或物业公司承担维护责任。
六、诉讼策略：从取证到赔偿的“六步曲”
（一）固定证据：报修记录、鉴定报告、影像资料
1.报修记录：保存物业APP、微信公众号、电话录音；2.现场照片：拍摄烟道破损、油垢堆积、止回阀失效；3.鉴定报告：聘请具备建设工程质量检测资质的机构出具《烟道系统质量鉴定意见》；4.气味监测：可委托第三方检测机构对厨房空气进行VOC（挥发性有机物）浓度检测，形成客观数据。
（二）书面催告：设定合理修复期限
向物业送达《烟道维修催告函》，设定15—30日修复期限，并告知逾期将起诉。催告函应通过EMS邮寄留存寄件凭证，或通过物业前台签收并加盖公章。
（三）共同委托与资金垫付
物业拒不维修的，业主可依据《民法典》第二百八十六条，请求业主委员会或居委会组织共同委托维修，费用先由专项维修资金垫付；无维修资金的，由受益业主按面积比例先行垫付，再向物业追偿。
（四）诉讼请求：修复、赔偿、减费三重主张
1.修复烟道：判令被告在指定期限内完成修复并通过验收；2.赔偿损失：包括维修费用、健康损害、房屋贬值、误工费、鉴定费、律师费；3.减免物业费：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，物业服务存在瑕疵的，业主可请求减少物业费，减少幅度由法院根据瑕疵程度酌定，一般为10%—30%。
（五）举证责任分配
业主只需证明烟道串味事实及物业未履行维护义务；物业需对其已按约巡检、及时维修承担举证责任。物业无法提交巡检记录或维修记录的，即被推定存在过错。
（六）执行与后续监督
判决生效后，物业拒不修复的，业主可申请强制执行，由法院指定第三方维修，费用由物业承担；同时向住建部门投诉，将物业纳入信用档案，限制其投标新项目。
七、抗辩视角：物业常用理由与破解
（一）“烟道属于业主专有部分，应由业主自行维修”
破解：依据《房屋登记办法》第三十条，烟道未计入专有部分面积，功能上服务整栋楼，应属共用部位；功能一体论为法院普遍采纳。
（二）“已通知业主自筹资金，业主拒不配合”
破解：通知义务不等于免责，物业仍须证明其已组织召开业主会议、编制预算、申请专项维修资金；仅张贴通知无法证明尽到义务。
（三）“串味系楼下业主装修所致，与物业无关”
破解：物业对共用设施负有日常巡检、及时疏通义务；若物业能在第一时间发现并清除异物，即可避免损害，仍应承担相应责任。
八、监管趋势：从“合同监管”到“信用惩戒”
（一）物业服务企业信用信息管理办法
住建部《物业服务企业信用信息管理办法》明确，物业未按合同约定维修共用设施的，记入“不良行为信息”，影响其投标、评优、融资。
（二）物业服务质量第三方评估
多地建立“物业服务第三方评估机制”，业主大会可委托评估机构对共用设施维护状况进行评级，评级结果作为物业费调整、合同续聘的依据。
（三）行政处罚与公益诉讼衔接
对拒不履行维修义务的物业，住建部门可依据《物业管理条例》第六十条处以5万元以上20万元以下罚款；情节严重的，可吊销资质证书。同时，检察机关可探索提起民事公益诉讼，要求物业履行维护义务。
九、常见问题答疑
（一）烟道串味能否拒交物业费？
不能全部拒交。可依据瑕疵程度主张减少10%—30%，但需通过诉讼或仲裁程序，擅自拒交可能被诉违约金。
（二）止回阀更换费用谁承担？
止回阀属于烟道系统组成部分，由物业承担；若业主擅自拆除导致损坏，由业主承担。
（三）开发商保修期届满后，大修费用如何分摊？
超出日常维护范围的大修，由受益业主按专有部分面积比例分摊；可申请专项维修资金。
（四）气味检测费用可否索赔？
属于为确定损害后果支出的合理费用，可要求败诉方承担。
（五）苏州物业纠纷律师费用能否让对方承担？
依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，业主合理支出的律师费可要求败诉物业承担。
十、结语：共用设施需共管，维权亦需依法
“烟道串味物业该负责吗”这一问，答案并非简单的“是”或“否”，而是需要结合烟道性质、维护义务、过错程度、损害后果综合判定。对业主而言，留存报修记录、委托专业鉴定、合理主张减免物业费，是维权的关键；对物业而言，建立巡检台账、及时响应报修、主动申请维修资金，是免责的前提。若双方协商无果，建议及时咨询专业苏州物业纠纷律师，通过民事诉讼或行政投诉推动问题解决。只有在“依法、依规、依约”的框架下，共用设施才能真正实现“共管、共用、共赢”。
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