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物业律师详解：物业聘用60岁以上老人做保安的合法边界与操作指引
来源：苏州律师事务所法律咨询网 作者：物业律师
摘要：物业律师结合《保安服务管理条例》《劳动合同法》等现行有效法规，系统梳理物业聘用60岁以上老人做保安的合法要件、合同性质、风险节点与文书范式，为物业企业与银发劳动者提供可落地的合规方案。.........
一、问题缘起：当“银发就业”遇见“秩序维护”
近年来，越来越多小区出入口出现了头发花白的保安大叔。对物业企业而言，聘用60岁以上老人可压缩人力成本；对老人而言，既能补贴家用，又能实现社会价值。然而，互联网高频搜索“物业律师”与“物业聘用60岁以上老人做保安”背后，隐藏着三重焦虑：是否合法？出事后谁担责？合同怎么签？本文以现行有效的《保安服务管理条例》（2020修订）、《劳动合同法》（2012修正）、《老年人权益保障法》（2018修正）及《最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律问题的解释（一）》（2021施行）为底线，把“合法性—合规性—合理性”拆成可检查、可验证、可补救的动作清单。
二、主体资格：年龄不是禁止线，但需跨越四道“软门槛”
1 保安员证的申领条件
《保安服务管理条例》第十六条明确，年满18周岁、身体健康、品行良好、具有初中以上学历的中国公民可申领保安员证。条例并未设定年龄上限，意味着60岁以上老人只要通过设区的市级公安机关考试、审查并留存指纹等生物信息，即可获证上岗。实践中，部分地市对超过65周岁人员不再发放新证，企业应提前向属地公安分局保安监管部门核实。
2 健康证明的真实门槛
虽然法规未强制要求体检报告，但《条例》第五条概括性要求保安员“身体健康”。物业企业若忽视高血压、心脏病等基础病，可能因选任过失在侵权纠纷中被判承担补充责任。建议参照《公务员录用体检通用标准》核心项目，组织入职前体检，并由老人签字确认知晓岗位体能需求。
3 无犯罪记录证明
《条例》第十七条列出四类禁止性情形的核心要素是“安全审查”。企业可通过“公安一网通办”平台在线申请无犯罪记录证明，对曾受刑事处罚、被吊销保安员证未满三年等情形一票否决。
4 学历与培训凭证
初中以上学历证书遗失的老人，可回原学校或档案馆开具学历证明；确实无法提供的，以“同等学力认定”方式，由公安机关认可的保安培训机构出具《保安员培训合格证书》替代。
三、法律关系定性：劳务关系而非劳动关系
1 退休年龄的节点意义
《劳动合同法》第四十四条规定，劳动者开始依法享受基本养老保险待遇的，劳动合同终止。60岁以上老人通常已领取养老金，与物业企业之间无法建立劳动关系，而应适用《民法典》合同编中的“劳务合同”规则。
2 劳务合同与劳动合同的六大差异
差异一：不适用强制社保，企业无需缴纳五险；差异二：不适用经济补偿金，解除自由；差异三：不适用最低工资标准，可协商报酬；差异四：不适用工伤认定，而按《民法典》第1192条“提供劳务一方因劳务受到损害，根据双方各自过错承担相应责任”；差异五：不适用集体劳动法规，争议直接走民事诉讼；差异六：不适用劳动仲裁，由人民法院直接受理。
3 例外情形：未享受养老保险的“超龄新人”
部分农村户籍老人因缴费年限不足尚未领取养老金，若首次就业即从事保安工作，仍可能被认定为劳动关系。企业应要求其签署《未参保声明》并留存社保经办机构出具的《参保情况查询单》，以证明“已享受养老保险待遇”的事实不存在。
四、合同范式：十二项必备条款与三大附加协议
1 基础信息模块
包括甲乙双方名称、身份证号、联系方式、紧急联系人、健康声明、岗位地点、服务时间。
2 报酬与结算周期
可约定“按小时计酬”或“按月包干”，但需明确加班计算方式。建议注明“法定节假日按三倍小时单价另计”。
3 劳务保护与安全培训
企业承诺提供反光背心、橡胶棒、对讲机、防暑降温药品；老人承诺遵守巡逻路线、不私自顶替夜班、遇突发事件先报警后处置。
4 商业保险条款
企业可统一购买“雇主责任险+团体意外险”组合，保额建议不低于死亡伤残30万元、医疗3万元。合同中应写明“保险理赔金冲抵企业赔偿责任，不足部分由企业补足”。
5 解除与终止
任何一方提前3日书面通知即可解除；老人因健康原因可随时解除，企业无需支付补偿；企业因业主投诉属实可随时解除，老人应配合交接。
6 保密与形象条款
老人对业主信息、监控画面负有保密义务；上班期间饮酒、吸烟、睡觉被查证属实的，视为严重违约，企业可立即解除并扣发当月全部报酬。
7 争议解决
约定“物业所在地人民法院”管辖，减少老人异地奔波成本。
8 三大附加协议
附加一：《健康告知书》，列明既往病史、服药情况；附加二：《安全责任书》，明确突发事件处置流程；附加三：《加班确认单》，每日由队长与老人双签，防止事后争议。
五、薪酬福利：如何在不缴纳社保的前提下体现“企业关怀”
1 小时计酬的测算模型
以A省B市2024年非全日制用工小时最低工资22元为参照，考虑夜间、节假日系数，可设定“白班22元/小时、夜班26元/小时、法定节假日40元/小时”。月出勤26天、每天8小时，收入约4800元，低于个税起征点，无需申报。
2 高温补贴与防寒津贴
参照《防暑降温措施管理办法》，每年6—9月发放不低于300元/月的高温补贴；冬季可发放200元防寒津贴，以购物卡形式发放，避免现金计税。
3 年度体检与团建旅游
企业可与社区医院签订团购协议，成本价200元/人；每年组织一次市内一日游，费用纳入工会经费，增强归属感。
六、工伤与侵权：风险转嫁与责任分配
1 视同工伤的排除
因属于劳务关系，老人无法走工伤认定通道。若在工作时间、工作岗位突发疾病死亡，48小时内抢救无效的，亦不能引用《工伤保险条例》第十五条视同工伤条款。
2 过错责任的划分范式
范式一：企业未尽安全培训，老人徒手制止斗殴被刺伤，企业承担70%责任；范式二：老人擅自离岗到马路对面买烟被撞，企业无过错，承担不超过10%的补充责任；范式三：老人自身心脏病发倒地，企业及时拨打120并现场施救，无过错，不担责但可给予人道补偿。
3 保险理赔流程
步骤一：事故发生后2小时内向保险公司报案；步骤二：收集病历、发票、诊断证明；步骤三：填写《雇主责任险索赔申请书》；步骤四：保险公司30日内完成核赔；步骤五：企业将赔款转交老人或其继承人。
七、加班与休假：边界约定与成本控制
1 每日工作时间的上限
虽然不受《劳动法》每日8小时限制，但《老年人权益保障法》第七十条禁止安排老年人从事危害其身心健康的劳动。建议单日不超过10小时，连续夜班不超过2天。
2 调休与替班制度
建立“银发储备池”，与社区退管站共享名单，当班老人临时请假，可由储备人员顶替，确保门岗不断岗。
八、解除与终止：好聚好散的四个场景
1 老人主动辞职
提前3日提交手写辞职信，企业当日结清报酬，收回门禁卡、工作牌，签署《物品交接单》。
2 企业单方解除
场景一：老人当班睡觉被业主录像，企业书面催告一次未果，可立即解除；场景二：老人连续迟到3次，视为严重违纪，可解除并扣发当月绩效。
3 健康突变导致无法履职
企业可要求老人提供二级甲等医院出具的《疾病诊断证明》，双方签署《终止协议》，企业支付当月实际工作日报酬，并一次性给予人道补助1000元。
4 项目退盘与岗位消失
物业项目撤场，企业需提前30日书面通知老人，并推荐至接管单位面试，无法推荐时额外支付一个月平均报酬作为安置费。
九、争议解决：诉讼路径与证据清单
1 案由选择
法院立案案由为“劳务合同纠纷”，非“劳动争议”，受理费按件收取50—100元，无需仲裁前置。
2 举证责任分配
老人主张报酬，需证明提供劳务的事实；企业主张已付款，需提交转账凭证；企业主张老人违约，需提交现场视频、业主投诉记录。
3 证据清单模板
证据一：劳务合同原件；证据二：考勤打卡记录；证据三：加班确认单；证据四：报酬发放银行流水；证据五：解除通知书；证据六：保险理赔凭证。
十、典型案例精解：四段实景回放
案例一：A省B市“夜班猝死”案
68岁保安老赵连续第三天夜班，凌晨2点在岗亭突发脑溢血，抢救无效死亡。家属起诉物业索赔80万元。法院认定物业安排超龄连续夜班未尽审慎义务，承担60%责任；老赵自身患有高血压却未规律服药，自担40%。扣除保险理赔20万元后，物业仍需赔偿28万元。
案例二：C省D市“业主互殴”案
65岁保安老李劝阻两业主打架，被误伤致鼻骨骨折，花费医疗费1.2万元。老李以提供劳务者受害责任纠纷起诉物业。因物业已投保雇主责任险，法院判决保险公司在限额内全额赔付，物业无需另行赔偿。
案例三：E省F市“双倍工资”案
62岁老人王某被物业辞退后，以劳动关系为由主张未签劳动合同双倍工资差额3万元。法院查明王某已领取城乡居民养老保险，双方系劳务关系，驳回全部诉求。
案例四：G省H市“名誉侵权”案
业主微信群指责70岁保安老张“监守自盗”，老张起诉业主名誉侵权。物业作为第三人提交监控证明老张清白，法院判令业主赔礼道歉并赔偿精神抚慰金2000元。
十一、行政监管：公安机关与房管部门的抽查重点
1 保安员持证上岗率
公安机关每季度抽查一次，持证率低于90%的，依据《条例》第四十二条，责令限期整改，并处1万元以上5万元以下罚款。
2 超龄保安健康档案
虽未强制体检，但公安机关建议建立健康档案，抽查发现企业无法提供超龄人员健康证明的，列入重点监管名单。
3 物业服务企业“双随机”检查
房管部门重点检查人员配置是否符合物业服务合同备案人数，若用超龄保安顶替青壮年人数，可能被认定为“降低服务标准”，给予信用扣分。
十二、税务处理：报酬发放与发票合规
1 劳务报酬与工资薪金的区分
企业需按“劳务报酬所得”代扣代缴个税，单次收入不超过4000元的减除费用800元，超过4000元的减除20%，余额按20%—40%超额累进税率计算。
2 发票开具路径
老人可前往税务局代开增值税普通发票，税费综合税负约1.5%，由企业承担并计入成本；亦可通过灵活用工平台外包，平台统一开票，企业取得6%增值税专用发票。
十三、未来趋势：银发保安的“职业化”与“智能化”
1 职业技能等级认定
人社部已发布《保安员国家职业技能标准（2022年版）》，鼓励超龄人员参加中级工、高级工认定，通过后可享受地方政府技能提升补贴。
2 智能安防与人工协同
人脸识别、周界报警、无人机巡逻将减少保安体力劳动强度，60岁以上老人可转型“监控值守+访客登记”轻体力岗位，延长职业生命周期。
十四、附录：常用法律文书范本
1 劳务合同（精简版）
甲方（物业）：××公司；乙方（老人）：××；鉴于乙方已享受养老保险待遇，双方达成本劳务协议；期限一年；岗位门岗；报酬22元/小时；甲方为乙方购买商业意外险；因劳务受损按过错担责；争议提交甲方所在地法院。
2 健康告知书
本人确认无下列疾病：严重心脑血管疾病、未控制的糖尿病、癫痫、重度白内障；如有隐瞒，自愿承担全部后果。
3 解除通知书
因您在2024年×月×日凌晨2点当班期间睡觉，被业主录像投诉，严重违反《劳务合同》第五条规定，自本通知送达之日起解除劳务关系，请于3日内办理交接并结算报酬。
十五、结语：让“银发就业”与“社区安全”同频共振
“物业律师”在解答“物业聘用60岁以上老人做保安”这一高频咨询时，既要守住法律底线，也要兼顾人文关怀。年龄不是负担，而是经验；法规不是枷锁，而是护栏。只要企业把“健康审查、商业保险、劳务合同、培训档案”四件套做到位，把“加班上限、连续夜班、突发事件处置”三红线划清楚，就能把用工风险降到可控范围，让银发保安在门岗发光，也让业主安心、家人放心、自己舒心。愿这篇普法长文，成为物业管理者手边的操作手册，也成为银发劳动者心里的定心丸。
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