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【苏州律师事务所】：小区业主私自侵占公共区域怎么办
来源：苏州律师事务所法律咨询网 作者：苏州律师事务所
摘要：苏州律师事务所结合2025年现行法规与判例，系统梳理小区业主私自侵占公共区域怎么办的合法维权路径，助力业主理性维权、物业合规履职。.........
一、现象透视：公共区域被占为何频发
楼道摆鞋柜、架空层改储物间、绿地圈成“私家花园”——这些场景在各地住宅小区屡见不鲜。部分业主认为“空地不用白不用”，却忽视了公共区域属于全体业主共有的法律属性。当邻居私占导致通行受阻、消防隐患、房价贬损时，其他业主该如何合法维权？本文邀请苏州律师事务所结合2025年司法实践，给出可操作的解决方案。
二、公共区域的法律属性与权利归属
1 民法典的界定
《中华人民共和国民法典》第二百七十四条明确：建筑区划内的道路、绿地以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，但属于城镇公共道路、公共绿地或者明示属于个人的除外。据此，除购房合同明示归个人专有的部分外，小区大堂、楼顶、电梯前室、架空层、公共车位均系共有。
2 管理规约的细化
根据《民法典》第二百七十八条，改变共有部分用途应由业主共同决定，并需“双三分之二”参与表决、“双四分之三”同意。任何个人或少数住户无权擅自决定，否则即构成侵权。
三、私自侵占的常见形态与危害
1 楼道堆放杂物
堵塞疏散通道，违反《消防法》第二十八条，可处警告或五百元以上五千元以下罚款；造成火灾事故的，还需承担民事赔偿乃至刑事责任。
2 架空层圈占储物
改变规划用途，影响通风采光，同时增加结构荷载，给房屋安全带来隐患。
3 绿地硬化种菜
破坏小区景观与排水系统，导致蚊虫滋生、邻里矛盾升级。
4 屋顶私搭阳光房
破坏屋面防水，引发顶层住户漏水，进而触发巨额维修纠纷。
四、维权主体：谁有权提起诉讼
1 业主委员会
《物业管理条例》第十五条赋予业主委员会“代表业主与物业服务企业签订、修改、终止物业服务合同”及“督促业主、物业使用人遵守管理规约”的职责。对拒不停止侵占的业主，业委会可依据《民法典》第二百八十七条提起“业主共有权纠纷”之诉，请求排除妨碍、恢复原状、赔偿损失。
2 单个业主
若侵占行为直接影响专有部分使用，如楼道堆物阻碍通行，单个业主可依据《民法典》第一千一百六十五条提起“相邻关系纠纷”或“物权保护纠纷”之诉，无需业委会授权。
3 物业服务企业
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条明确：业主违反物业服务合同或法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业有权请求其承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等民事责任。物业既可发出整改通知，也可直接起诉。
五、行政救济路径：投诉与处罚并行
1 城管部门
对违法搭建、破墙开店、绿地硬化的，可向区（县）综合行政执法局举报。依据《城乡规划法》第六十四条，未取得建设工程规划许可证的构筑物，责令停止建设、限期改正并可处工程造价百分之五至百分之十罚款；逾期不改正的，可强制拆除。
2 消防机构
对楼道堆物、锁闭疏散通道的，拨打12345热线转消防救援支队。依据《消防法》第六十条，个人可处警告或五百元以下罚款；单位可处五千元以上五万元以下罚款。
3 住建部门
对物业未履行劝阻、报告义务的，可向区（县）住建局投诉。依据《物业管理条例》第六十二条，住建部门可责令改正、给予警告，并处一万元以上十万元以下罚款；情节严重的，可吊销物业资质证书。
六、诉讼实务：民事诉讼流程与举证要点
1 案由选择
业委会起诉宜选“业主共有权纠纷”；单个业主起诉可选“排除妨害纠纷”或“恢复原状纠纷”；物业起诉则选“物业服务合同纠纷”。
2 必备证据
（1）权属证据：小区规划总平面图、商品房买卖合同附件，证明争议区域系公共部分；
（2）侵权证据：现场照片、视频、公证笔录，证明被告实施侵占并持续存在；
（3）损失证据：房价评估报告、维修费发票、消防整改费用票据，证明经济损失；
（4）程序证据：业委会会议纪要、表决票、管理规约，证明起诉已经业主大会授权。
3 行为保全
若被告正在实施搭建，可能形成既成事实，原告可依据《民事诉讼法》第一百条申请“停止侵害行为保全”，法院可在48小时内作出裁定，责令被告立即停止施工。
4 费用承担
诉讼费、鉴定费、公证费、律师费等由败诉方承担。若业委会胜诉，被告应在判决生效之日起十日内履行；逾期不履行的，可申请强制执行，执行费用由被执行人承担。
七、典型案例回顾：法院如何裁判
【案例一】A省B市“楼道鞋柜案”：被告在电梯前室摆放定制鞋柜并上锁，影响邻居搬运大件。法院认为电梯前室系公共通行区域，被告行为妨害他人对共有部分的合理使用，判令其十五日内拆除鞋柜、恢复原状，并赔偿原告公证费二千元。
【案例二】C省D县“架空层圈占案”：被告将架空层加装卷帘门并堆放电动车，业委会起诉。法院认为架空层未计入公摊面积但属规划为公共活动空间，被告改变用途未经业主共同决定，判令拆除卷帘门、清运物品，并支付公共区域修复费用一万五千元。
【案例三】E省F市“屋顶阳光房案”：被告在顶楼搭建玻璃房，导致顶层住户屋面渗漏。法院判令拆除违建、重做防水，并赔偿住户室内装修损失三万元。因被告拒不履行，法院强制拆除，执行费用两万元由被告承担。
八、预防机制：制度与技术并重
1 完善管理规约
在小区交付初期，业委会应组织修订管理规约，细化“禁止侵占公共区域”条款，并设定违约金。规约经业主大会表决后，对全体业主具有约束力。
2 加强物业巡查
物业应建立“日巡、月查、季评”制度，对违规装修、堆物、搭建行为早发现、早劝阻、早报告，并留存书面记录，避免被认定为“未履行管理义务”。
3 引入智能监控
在电梯前室、屋顶、绿地等重点区域安装AI摄像头，实现异常行为自动报警，既降低人力成本，也为后续诉讼提供客观证据。
4 建立信用档案
业委会可将多次违规、拒不改正的业主列入小区内部信用“黑名单”，限制其使用公共车位、参与公共收益分配，形成道德约束。
九、律师建议：理性维权四步法
1 固定证据：拍照、录像、公证同步进行，记录侵占范围、持续时间、影响后果；
2 协商通知：由业委会或物业出具书面整改通知，设定三日或七日期限，送达时留存回执；
3 行政投诉：对搭建、硬化行为同步向城管、消防、住建举报，借助行政执法压力促成整改；
4 司法兜底：协商、行政手段无效后，及时委托苏州律师事务所提起民事诉讼，申请行为保全，防止既成事实扩大。
十、结语：让公共区域回归“公”字本质
小区公共区域是业主共同生活的基础设施，任何私自侵占行为都是对他人权益的减损。法律赋予业委会、业主、物业多重维权路径，关键在于及时行动、固定证据、选择正确的请求权基础。面对邻里侵权，切忌以暴制暴，而应依托《民法典》《物业管理条例》等现行法规，借助行政、司法手段理性维权。若您在操作过程中需要个案分析、文书起草、诉讼代理，建议联系熟悉本地司法实践的苏州律师事务所，让专业力量为您的家园保驾护航。
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