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苏州物业合同律师答疑：垃圾处理费包含在物业费里面吗
来源：苏州律师事务所法律咨询网 作者：苏州物业合同律师
摘要：苏州物业合同律师结合示范文本与裁判规则，系统解答垃圾处理费包含在物业费里面吗，助力业主与物业明明白白签合同。.........
一、问题提出：账单里为何多出一笔“垃圾处理费”
拿到物业缴费通知单，许多业主会发现除了“物业服务费”外，另有一栏“垃圾处理费”或“生活垃圾清运费”。不少人质疑：这不已经包含在物业费了吗？要厘清该疑问，需要先回到合同本源。聘请苏州物业合同律师审阅合同，可第一时间识别收费依据与拆分方式，避免重复支出。
二、概念区分：物业费与垃圾处理费的法律属性
2.1 物业费的构成层级
根据《物业服务收费管理办法》第七条，物业费一般包括：①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④绿化养护费用；⑤秩序维护费用；⑥办公费用；⑦固定资产折旧；⑧公众责任保险费用；⑨经业主同意的其他费用。可见“清洁卫生费用”列在第三项，但并未明确涵盖城市生活垃圾处置的终端成本。
2.2 垃圾处理费的两种形态
实务中“垃圾处理费”常被混用为两个不同概念：一是“生活垃圾清运费”，指将小区内部垃圾中转站的生活垃圾运至市政终端处置场所的费用，属于运输环节；二是“生活垃圾处置费”，指在焚烧厂、填埋场进行无害化终端处理的费用，属于处置环节。只有厘清当地价格主管部门的定价目录，才能判断垃圾处理费包含在物业费里面吗。
三、规范梳理：国家、省、市三级文件如何规定
3.1 国家层面规定
国家发改委与住建部《物业服务收费管理办法》并未把“生活垃圾终端处置费”列入物业费必含项目，而是授权省级价格部门会同住建部门制定当地实施细则。
3.2 省级文件示例
以江苏省现行有效文件为例，苏价规〔*〕*号明确：城镇居民生活垃圾处置费可单独设立，也可并入物业服务费，但须履行政府定价程序并在合同中明示。若未经法定程序擅自拆分，业主有权拒绝缴纳。
3.3 市级定价目录
设区的市通常将“生活垃圾处置费”列入公用事业收费目录，实行政府指导价。物业企业作为代征单位，须持价格部门核发的《收费许可证》副本在小区公示栏长期公示，否则即属违规收费。
四、合同审查：示范文本与附加条款的玄机
4.1 住建部门示范文本
现行《江苏省住宅物业公共服务合同（示范文本）》在“费用构成”一栏留有空白勾选框，供双方约定是否将生活垃圾清运费计入物业费。若勾选“已包含”，则物业不得再单列收费；若勾选“未包含”，则需要在附加条款写明标准与调整程序。
4.2 附加条款常见陷阱
一些物业企业在附件中写入“如遇政府调整垃圾处置费标准，物业有权相应调整并单独计收”，却未明确调整频次与上限。此类条款如未经过业主大会表决，极易被认定为格式条款中的无效条款。
4.3 律师审阅要点
业主在签约或续签阶段，可委托苏州物业合同律师重点核对：①收费项目是否列入政府定价目录；②合同条款与公示标准是否一致；③调价程序是否约定启动条件与异议渠道；④违约责任是否对等。
五、价格程序：政府定价与合同约定的衔接
5.1 定价流程
生活垃圾处置费如需单独征收，必须完成成本监审、价格听证、合法性审查与社会稳定风险评估四步程序，最终由市（县）人民政府常务会议审议通过后方可执行。
5.2 公示义务
物业企业应当在小区主出入口、公示栏、电子屏同步公示收费文件依据、收费标准、监督电话，并保留影像证据。公示期不得少于三十日，否则业主可投诉至市场监管部门。
5.3 异议处理
业主对收费有异议，可先向物业书面质询；未获答复的，可向街道办、价格主管部门申请行政调解；调解不成的，可依法提起民事诉讼，要求返还多收费用。
六、司法裁判：法院如何认定重复收费
6.1 案例一：合同已明示包含，再收属违约
某小区前期物业服务合同约定物业费含“公共区域清洁卫生及生活垃圾清运处置费”。入住后物业以政府上调垃圾处置费为由，另行按户每月12元收取。业主诉至法院，法院认为合同条款有效，物业单方加收缺乏依据，判决返还已收费用并支付利息。
6.2 案例二：政府定价拆分且已公示，可另行收取
另一小区采用政府最新定价，生活垃圾处置费由财政代收、物业凭票代缴，且在显著位置公示调价文件。业主以“物业费已含”为由拒交，法院支持物业按政府定价代收，驳回业主要求。
6.3 裁判规则提炼
法院通常采用“三步审查法”：一看合同是否明确包含；二看政府定价目录是否允许单列；三看是否履行公示与调价程序。三者缺一不可。
七、业主自治：通过业主大会降低费用
7.1 重新选聘物业
业主大会可依法作出“物业费实行包干制且包含生活垃圾清运费”的决议，并将其作为招标条件，要求投标企业在报价中一并考虑，不再单列。
7.2 自主清运谈判
对规模较大的小区，业主委员会可直接与环卫处或具备资质的运输公司签订清运协议，绕过物业，降低中间环节费用。但需留意环卫部门是否接受非物业主体签约。
7.3 律师全程见证
业主大会会议召开、表决、公告阶段均涉及法律程序，可由苏州物业合同律师提供合规指导，防止因程序瑕疵导致决议被撤销。
八、行政救济：投诉、复议与诉讼路径
8.1 投诉渠道
价格主管部门：对违规收费行为可拨打12345热线或登录省级政务服务网进行投诉，市场监管部门应当在七个工作日内决定是否立案。
8.2 行政复议
若价格部门对投诉作出“不予处罚”决定，业主可在六十日内向上级机关申请行政复议，要求重新调查。
8.3 行政诉讼
对复议结果仍不服，可在十五日内向人民法院提起行政诉讼，诉请撤销不予处罚决定并责令重新履职。
九、税务视角：发票开具与税前扣除
9.1 发票类型
物业费开具“物业管理服务”增值税普通发票；代收的生活垃圾处置费若属于行政事业性收费，应开具“中央非税收入统一票据”，物业不得就该项费用额外加计增值税。
9.2 企业业主税前扣除
企业购买办公用房缴纳的物业费可全额税前扣除；但代收的垃圾处置费如取得非税票据，不属于企业经营支出，不得税前扣除。
9.3 票据瑕疵风险
若物业将垃圾处置费一并计入物业费发票，却未实际转交财政，可能被税务机关认定为“价外费用”补征增值税及滞纳金。
十、未来趋势：垃圾分类计量收费对合同的影响
10.1 计量收费试点
国家发改委《关于进一步完善垃圾分类价格机制的指导意见》提出，到2025年，全国地级及以上城市全面建立生活垃圾计量收费制度。按“多产生、多付费”原则，居民端将逐步取消固定额，转向按桶、按重量计费。
10.2 合同条款升级
物业企业与业主需在合同中约定：①计量数据由谁采集与核对；②超出基准量部分如何分摊；③智能垃圾房建设费用是否计入物业费；④调价周期与异议程序。
10.3 律师建议
计量收费涉及硬件改造、数据隐私、分摊算法等新问题，建议业主大会在制度落地前，聘请苏州物业合同律师提前修订合同文本，防止被动接受单方格式条款。
十一、实操清单：签约与维权步骤
步骤一：收房或续签时，向物业索取现行收费文件与合同附件；
步骤二：比对政府定价目录，确认垃圾处置费是否允许单列；
步骤三：核查合同示范文本勾选框及附加条款，看是否已包含；
步骤四：拍照留存公示栏收费文件，记录拍摄时间地点；
步骤五：发现重复收费，先书面催告物业限期退还；
步骤六：逾期未退，向价格主管部门投诉并申请调解；
步骤七：调解失败，可提起民事诉讼，要求返还费用及利息；
步骤八：若涉及业主共同利益，可召开业主大会形成决议，集中维权。
十二、结语：明明白白签合同，清清楚楚缴费
垃圾处理费是否包含在物业费中，并非简单的“是”或“否”，而是取决于政府定价、合同条款与公示程序三重因素。业主在签约阶段多一句询问，执行阶段少一次纠纷；物业在收费环节多一份透明，服务过程少一次投诉。当分歧已生，及时咨询苏州物业合同律师，通过合法路径表达诉求，既是对自身钱包负责，也是对小区治理的促进。愿每一次缴费都有据可依，每一份合同都经得起阳光检验。
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