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小区内的违章建筑属于谁管？苏州律师视角下的职责划分与维权路径
来源：小区内的违章建筑属于谁管 作者：苏州律师
摘要：苏州律师为您详解小区内的违章建筑属于谁管，从法律视角梳理职责划分与维权路径，帮助业主依法维护共有权益。.........
一、问题缘起：当“私搭乱建”遇上“无人认领”
清晨推开窗，却发现隔壁楼王阿姨家把露台扩成了阳光房，玻璃反光直刺眼；傍晚遛弯时，又见底商把疏散通道改成仓库，卷帘门堵了半条路。业主群里瞬间炸锅：“小区内的违章建筑属于谁管？”物业说“已上报”，城管说“正在核实”，街道办说“已转交”，一圈电话下来，问题仍在原地打转。面对“多头管理”却“无人牵头”的尴尬，苏州律师在接待咨询时，最常听到的一句叹息就是：“难道只能眼睁睁看着？”
1 法律概念：什么是“违章建筑”
《城乡规划法》第六十四条把“未取得建设工程规划许可证或者未按照规划许可证规定进行建设”的建筑物、构筑物，统称为“违法建设”。在住宅小区内，常见形态包括：楼顶加层、底层扩建、架空层侵占、绿地改建、外立面悬挂大型广告牌等。需要特别指出，只要建设行为未经行政审批，无论是否影响房屋结构安全，均属于“违章”，并不以“是否影响邻居”作为认定前提。
2 小区空间的权利属性：专有与共有如何区分
《民法典》第二百七十一条至第二百七十五条采用“专有部分＋共有部分”的二分法。专有部分具备构造、利用上的独立性，可登记为 individual 所有权；其余道路、绿地、屋顶、架空层、公用设施用房等均属业主共有。违章建筑一旦附着在共有部分，其侵害客体即为“业主共同管理权”，任何单一业主均无法擅自处分。这也决定了后续执法与维权必须回到“集体意志”与“行政监管”两条轨道上。
二、执法主体清单：九张图看懂“谁来管”
“小区内的违章建筑属于谁管”之所以成为高频提问，根源在于执法权限碎片化。结合现行法律、行政法规及地方“三定方案”，可将职责划分为以下层级：
1 自然资源和规划部门：认定违法建设的“第一入口”
《城乡规划法》第十一条明确，县级以上地方政府城乡规划主管部门负责查处城镇规划区内的违法建设。其职责包括：核查是否取得建设工程规划许可证、是否按许可内容建设、是否构成“无法采取改正措施消除影响”的情形。认定结果常以《责令限期拆除违法建筑决定书》呈现，是后续强制拆除的法定前提。
2 城市管理部门：集中行使处罚权的“拆违主力”
根据《行政处罚法》及各地综合行政执法改革，城管部门集中行使规划、住建、市政、绿化等领域全部或部分行政处罚权。在苏州及大多数城市，城管负责送达执法文书、组织现场勘查、履行催告程序、申请区级政府强制执行。需要提示的是，城管对“正在施工”的违法建设可依法采取“即查即拆”措施，对“已竣工”的则需走完“责令—催告—公告—执行”四步曲。
3 街道办事处：网格巡查与源头劝阻的“前哨站”
《江苏省城乡规划条例》第四十八条赋予街道（乡镇）对违法建设“巡查、劝阻、报告”职责。虽然街道没有独立处罚权，但其出具的“现场检查记录”常被规划、城管部门采信，作为立案线索。业主如发现违建，可第一时间向属地街道“网格长”反映，要求书面回执，避免“口头答应、事后无凭”。
4 物业服务企业：合同义务范围内的“劝阻与报告”
《物业管理条例》第四十五条、《江苏省物业管理条例》第六十六条均明确，物业对物业管理区域内违反规划法律、法规行为，应当立即劝阻、制止，劝阻无效的在二十四小时内书面报告有关主管部门。若物业未履行上述义务，导致违建扩大损失，业主可依据《民法典》第九百四十二条主张物业承担“相应民事责任”。实务中，苏州律师代理的损害赔偿案，多聚焦于“物业不作为”与“损失扩大部分”的因果关系认定。
5 住房城乡建设部门：对涉安全违建可责令“结构整改”
若违建行为破坏承重墙、挖建地下室、改变高层外立面保温系统，可能危及房屋结构安全或消防安全，住建部门可依据《建设工程质量管理条例》《住宅室内装饰装修管理办法》责令整改并处罚款。与规划认定“是否合法”不同，住建关注“是否安全”，二者并行不悖。
6 消防救援机构：堵塞疏散通道的“生命通道守护者”
底商把楼梯间隔成仓库、顶楼把疏散平台封成卧室，均违反《消防法》第二十八条。消防机构可当场责令改正，逾期不改的处五千元以上五万元以下罚款。对拒不改正的，可采取临时查封措施。需要指出，消防处罚不替代规划拆违程序，但可形成“多头夹击”之势。
7 市场监督管理部门：对违法经营场所可吊销营业执照
利用违建开展餐饮、托管、仓储等经营活动，市监部门可依据《无证无照经营查处办法》予以取缔；对已取得营业执照但经营场所被认定为违建且被责令拆除的，可依据《市场主体登记管理条例》撤销登记。该手段对“以违养商”型违建具有釜底抽薪之效。
8 公安机关：对阻碍执法、暴力抗法可治安处罚
《治安管理处罚法》第五十条对“阻碍国家机关工作人员依法执行职务”行为，可处警告、罚款或拘留。拆违现场常出现锁门、放犬、持刀威胁等极端情形，警方及时介入可保障执法秩序。若造成执法人员轻伤以上后果，还将触犯刑法第二百七十七条妨害公务罪。
9 人民法院：对限期拆除决定进行“司法审查”
违建当事人对规划、城管部门作出的限期拆除决定不服，可在六个月内提起行政诉讼；对政府强制执行裁定不服，可申请复议或起诉。司法审查重点包括：执法主体是否适格、认定事实是否清楚、适用法律是否正确、程序是否合法、比例原则是否被遵守。需要提示，诉讼期间不停止执行，但被告或法院认为必要时可裁定中止。
三、维权路线图：业主如何“精准投诉”
“多头管理”并非“无人管理”，关键在于“找对人、说对话、交对材”。苏州律师结合办案经验，建议业主按以下“四步”推进：
1 固定证据：拍照、录像、图纸三件套
（1）拍照：远景体现违建与整栋关系，近景体现材料、结构、门牌号；
（2）录像：连续拍摄施工过程，记录时间、人物、工具；
（3）图纸：向城建档案馆调取竣工图，标注违建位置，形成“对照版本”。
上述资料需保存原始载体，必要时办理公证，防止“灭失”或“否认”。
2 首报街道：要求出具《受理回执》
街道虽无处罚权，但负有“首问负责”义务。业主应书面提交《违法建设情况反映》，载明：具体地址、违建事实、涉嫌违反条款、要求处理时限。街道应在三个工作日内出具回执，逾期可向区督查室投诉“行政不作为”。
3 同步抄送：规划＋城管＋住建“三位一体”
为提高立案效率，可将同一材料同步邮寄给区自然资源和规划局、区城管局、区住建局，并在信封注明“违法建设投诉”。三部门均有《信访条例》规定的“15日内书面告知是否受理”义务，任何一家拖延，均可向上级主管部门申请复查。
4 持续跟进：申请政府信息公开＋提起履职之诉
若部门逾期不答复，可依据《政府信息公开条例》申请公开“立案审批表”“现场勘查记录”“行政处罚决定书”。对仍不履职的，可依据《行政诉讼法》第十二条提起“不履行法定职责”诉讼，要求法院判决限期拆除。该策略在苏州地区已有判例支持，平均审理周期四个月，胜诉率与证据完整度呈正相关。
四、常见堵点与破解方案
1 “城管说已立案，半年没动静”——如何激活“沉睡”案件
破解：每30日书面催告一次，并申请公开“案件中止审批表”。若无正当理由中止，可依据《行政强制法》第二十五条主张“超期不决定视为自动恢复执行”，同时向区纪委监察委投诉“拖延执法”。
2 “规划认定违建，但当事人已转让房屋”——能否追及新业主
破解：违建属于“物之瑕疵”，不因所有权转移而消灭。城管部门应向“现不动产权利人”送达《限期拆除决定书》，若新业主拒绝履行，仍可强制执行。新业主可向原房主另案主张“瑕疵担保责任”，但不得对抗行政决定。
3 “整栋楼都扩建，法不责众？”——如何打破“集体沉默”
破解：选择“影响公共利益最显著”的一户先行举报，推动城管“以点带面”立案调查。一旦首案进入强拆程序，其他住户心理预期下降，可形成“多米诺效应”。同时，可依据《民法典》第二百八十六条，由业主委员会提起“排除妨害”民事诉讼，要求法院判令拆除楼顶全部违建，避免“一户一诉”产生诉累。
4 “物业收取了‘装修押金’仍放行”——如何追究物业责任
破解：调取物业收款收据、装修备案表，证明其“明知”违建仍放行。可依据《民法典》第九百四十二条主张物业承担“相应补充赔偿责任”，赔偿范围包括：因违建导致房屋贬值损失、维权合理支出。若押金金额明显低于实际损失，可另案主张“物业未尽合理注意义务”。
五、诉讼视角：民事诉讼与行政诉讼如何衔接
1 民事诉讼：以“排除妨害、消除危险”为案由
业主个人或业委会可直接起诉违建方，请求法院判令拆除、恢复原状。优点：不受行政程序拖延，可直接申请行为保全；缺点：需自行举证违建事实，且执行环节仍需借助行政力量。起诉时应提交：不动产登记簿、竣工图、现场照片、行政认定文件（如有）。
2 行政诉讼：以“限期拆除决定”或“强制执行决定”为标的
若业主认为行政机关“不作为”或“乱作为”，可起诉规划、城管部门。优点：法院可判决行政机关限期履职；缺点：不能直接判令拆除违建，胜诉后仍需等待行政程序重启。
3 衔接策略：先行政后民事，还是先民事后行政
（1）若违建事实清楚、行政认定已作出，优先走“行政诉讼”督促执行，成本低、效率高；
（2）若行政认定迟迟不出，且违建已严重影响通风采光，可走“民事诉讼”先行维权，同时申请行为保全，禁止继续施工；
（3）对“已竣工多年、行政立案困难”的案件，可同步推进“民事排除妨害＋政府信息公开＋履职诉讼”，形成组合拳。
六、预防机制：把违建“锁”在图纸上
1 业主层面：购房前查“竣工图”，装修前看“承重墙”
收房时要求开发商出示《竣工验收备案表》《房屋测绘报告》，核对阳台、露台、屋顶是否属于专有部分。装修前向物业索取《住宅使用说明书》，用粉笔在地面标注承重墙位置，避免“误拆”变“违建”。
2 设计单位层面：违规出具图纸将遭“资格罚”
《建设工程质量管理条例》第六十三条规定，设计单位未按照工程建设强制性标准进行设计的，责令改正、罚款；造成损失的，承担赔偿责任。业主发现设计单位参与“加层、挖地下室”方案，可向住建部门举报，一经查实，设计资质将被降级或吊销。
3 物业企业层面：建立“无人机巡航＋AI比对”制度
鼓励物业每月使用无人机拍摄小区全景，与竣工图进行AI比对，自动识别新增建（构）筑物。对差异面积超过2平方米的，自动生成预警单，24小时内上门核查。该制度已在苏州部分商品房小区试点，违建发现率提升70%，人工成本下降50%。
4 政府部门层面：推行“红黄牌＋信用惩戒”
对违建施工单位、设计单位、物业服务企业建立“信用档案”，一次违建记“黄牌”，二次记“红牌”并列入建筑市场“黑名单”，限制其一年内参与政府投资项目投标。对业主个人，将违建信息推送至“公共信用信息平台”，影响其公积金贷款额度、子女公立学校入学积分，形成“一处违建、处处受限”的联合惩戒。
七、成本测算：拆违到底“贵”在哪
很多业主担心：“就算赢了官司，拆违费用谁出？”《行政强制法》第五十一条明确，强制执行费用由“被执行人”承担。具体包括：人工费、机械费、清运渣费、安全评估费、公证费。以苏州城区100平方米屋顶违建为例，成本构成如下：
（1）脚手架搭设：25元/㎡×100㎡＝2500元；
（2）人工拆除：180元/㎡×100㎡＝18000元；
（3）机械吊运：台班费1200元×3天＝3600元；
（4）建筑垃圾清运：150元/吨×15吨＝2250元；
（5）安全评估及公证：3000元。
合计：约29350元。若当事人拒不缴纳，城管部门可申请法院强制执行其名下存款、车辆、房产。对业主而言，越早自行拆除，成本越低；一旦进入行政强制，除上述费用外，还将加处每日3%加处罚款。
八、律师建议：把“投诉”变“对话”，把“对抗”变“共治”
苏州律师在办案中深刻体会到，拆违并非“一拆了之”，而是城市治理的“末梢神经”。对业主，建议“三步走”：
（1）先礼后兵：发现违建，先与邻居沟通，出示法律条文，多数人在“面子＋法律”双重压力下愿意自拆；
（2）精准投诉：准备“一份书面材料＋一套对比图＋一份法律依据”，让执法部门“拿来即用”，减少重复核查；
（3）持续跟进：每两周电话询问进展，每月申请信息公开，形成“压力阀”，避免案件“沉睡”。
对物业，建议“两清单”：
（1）责任清单：把“巡查、劝阻、报告”写进《物业服务合同》，明确违约赔偿条款；
（2）技术清单：配备激光测距仪、无人机、AI图像比对软件，让“违建”在图纸上现形。
对政府，建议“一平台”：
整合规划、城管、住建、消防、街道、物业数据，建立“住宅小区违建治理一张图”，实现“发现—认定—拆除—信用惩戒”全链条闭环，让“小区内的违章建筑属于谁管”不再成为问号。
九、结语：让法治成为小区最美的“外墙砖”
违建就像“城市牛皮藓”，表面看是“多占一平米”，实质是“对公共秩序的集体透支”。当每一位业主都能准确说出“小区内的违章建筑属于谁管”，当每一次投诉都能精准送达责任主体，当每一份判决都能顺利执行，我们才能把“稀缺”的公共空间还给“多数”的普通人。正如苏州律师在普法讲座上常说的那句话：“法律不是冷冰冰的条文，而是你我共同呼吸的空气；今天你对违建沉默，明天沉默就可能变成你窗前的那堵墙。”愿我们都成为“守法者”“监督者”“共治者”，让法治成为小区最结实、最亮眼的那块“外墙砖”。
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