|
买房赠送的车位属于什么性质：产权、使用权与合同陷阱全景解读
来源：买房赠送的车位属于什么性质 作者：苏州房产律师在线免费咨询
摘要：买房赠送的车位属于什么性质？本文系统梳理产权车位、人防车位、公摊车位的法律界定，解析开发商常用赠送条款的陷阱，结合税费、再转让、登记流程给出实操指引，帮助购房者明明白白拿证，安安心心停车。.........
买房赠送的车位属于什么性质：产权、使用权与合同陷阱全景解读
一、问题的提出：一纸“赠送”背后究竟藏了多少种车位
购房者在售楼处常听到“买房送车位”，置业顾问往往用“产权”“长租”“免费使用”等模糊概念一笔带过。等到收房时才发觉，有人拿到红本，有人只拿到20年协议，还有人被物业告知“属于人防，只能租不能卖”。买房赠送的车位属于什么性质，直接决定后续能否抵押、转让、继承，甚至影响二手房溢价。法律层面，车位被划分为产权车位、人防车位、公摊车位、机械车位四大类，每一类的权源、年限、交易规则截然不同。本文结合现行《民法典》《城市房地产管理法》《人民防空法》及2025年前仍有效的部门规章，逐类拆解权利边界与合同风险。
二、产权车位：能够登记到个人名下的“红本”标准
（一）建筑物区分所有权的专有部分认定
根据《民法典》第271条，建筑区划内符合“构造独立、利用独立、能够登记”的地下车位，可认定为专有部分。开发商办理首次登记后，可分割转让给购房人，并依法缴纳契税、印花税，购房人取得的不动产权证权利性质为“出让/市场化商品房”，用途栏记载“非住宅—车位”。此类车位与房屋同权，可抵押、继承、司法拍卖，再转让时不受限购政策限制，但需符合当地不动产交易管理要求。
（二）赠送条款的两种写法与税务差别
开发商常在主合同之外签订《补充协议》，一种表述为“出卖人同意将××号车位无偿赠与买受人”，另一种表述为“该车位价款已包含在主合同总价中”。前者构成典型赠与，需按市场评估价3%缴纳契税；后者属于“打包销售”，税务机关一般以合同总价按房屋与车位公允价值比例拆分后计征，契税税率仍按3%，但可随房屋享受家庭唯一住房契税优惠的部分减免。购房者应要求开发商在备案合同里明确车位编号，避免“口头送”无法完税取证。
（三）首次登记流程与购房人配合要点
产权车位办理首次登记需提交规划验收文件、人防部门意见、测绘报告、土地出让金结清证明。购房人应督促开发商在交房后90日内申请首次登记，再凭分割转让合同、发票、契税完税凭证办理转移登记。若开发商拖延，可向不动产登记中心申请信息公开，查看是否因车位超规划、土地出让金未缴齐导致无法确权。
三、人防车位：法律禁止买卖，只可“有偿使用”
（一）所有权归属国家的法律依据
《人民防空法》第9条明确人防工程“谁投资、谁使用、谁收益”，但所有权属于国家。开发商可在和平时期依法转让人防车位使用权，收取一次性“有偿使用费”，期限不得超过20年，且期满后需重新签订协议。值得注意的是，20年并非“租期”，而是“平时使用权的最高年限”，开发商通常再加赠送“无偿使用至人防工程报废”条款，意图营造“永久”假象，该赠送部分并无法律保障。
（二）开发商常见违规话术与识别方法
销售现场可能出现“20+无偿续期”“与产权同寿”“可转让可继承”等宣传。识别人防车位最简单的方法是查看《商品房预售许可证》附件，若车位性质标注“人防”，则不能分割销售；也可要求出示《人防工程平时使用证》，该证载明使用单位、车位编号、使用年限。凡不能提供首次登记单元号、无独立不动产权证的车位，均非产权车位。
（三）一次性付款风险与资金监管建议
部分城市允许将人防车位使用费纳入商品房预售资金监管系统，购房人可要求把款项打入监管账户，防止开发商挪用。若已一次性支付20年费用，应让开发商出具财政监制的“非税收入一般缴款书”，并同步在属地人防办备案。未备案的，将来产生纠纷只能按普通债权处理，难以对抗工程整体转让或政府收回。
四、公摊车位：已摊入商品房成本的“共有部分”
（一）计入公摊的认定标准
地下车位如果被计入楼盘共有建筑面积分摊，即成为业主共有部分，开发商无权再次出售或赠送。《房产测量规范》规定，独立车位套内面积不计入公摊，但车道、出入口、设备间等公共通道可能分摊。购房者可在测绘成果报告书中查看“分摊系数表”，若车位面积出现在分摊项目栏，即说明购房款已包含该部分成本。
（二）“赠送”背后的逻辑悖论
既然车位成本已摊入房价，开发商所谓“赠送”实质是“业主自己买给自己”，再签一次合同属于重复收费。此类车位应移交业主大会管理，收益用于补充专项维修资金或冲抵物业费，任何个人不得独占。若开发商以“赠送”名义让购房人签署长期管理协议并收取高额管理费，业主可向法院起诉确认协议无效。
（三）维权证据固定与行权路径
购房人可联合申请信息公开，获取《房屋测绘成果报告》《商品房价格备案表》，证明车位面积已计入可售房屋成本。再召开业主大会，授权业委会与开发商交涉，要求返还已收车位款或移交管理权。对拒不返还的，可提起共有权确认之诉，诉讼时效为3年，自业主知道或应当知道权利被侵害之日起算。
五、机械车位与立体车库：特种设备的双重属性
（一）作为“设备”与“不动产”的区分
地面立体机械车位通常被认定为特种设备，其权属归投资者所有，可依法转让、抵押，但需到市场监管部门办理特种设备使用登记，而非不动产登记。只有建于地下封闭空间、具备独立基坑且符合规划验收的机械车位，才可申请不动产单元号，纳入产权登记。
（二）赠送条款与维保责任捆绑风险
开发商赠送机械车位时，常要求购房人与指定维保公司签订10~20年保养合同，费用远高于市场价。购房人应核查《机械式停车设备安装改造维修许可证》，明确故障响应时间、重大维修费用承担主体，并约定不得因维保公司更替影响车位使用。若开发商与维保企业存在关联关系，可向市场监管部门举报涉嫌强制交易。
六、合同审查清单：四步法锁定赠送性质
步骤一，看证件：预售许可证、人防工程平时使用证、首次登记确权证明；步骤二，看表述：合同里写明“车位价款已包含”还是“无偿赠送”；步骤三，看年限：产权空白、20年、与房屋同寿还是永久使用；步骤四，看票据：购房发票是否分列车位价款，是否可开具车位契税完税凭证。完成四步即可初步判定买房赠送的车位属于什么性质，再决定是否签约。
七、再转让与继承：不同性质车位的流通限制
（一）产权车位再转让流程
产权车位再转让与二手房流程相同，需签订存量房买卖合同，缴纳契税、印花税，买方不受房屋限购限贷影响，但部分城市要求买方须为同一小区业主。若车位与房屋绑定抵押，需先结清贷款并注销抵押登记。
（二）人防车位不能二手过户
人防车位使用权不得分拆转让给非小区业主，若业主出售房屋，车位使用权可随房屋一并转让，需到人防办办理变更备案，重新签订不超过剩余年限的使用协议。未使用年限的费用由买卖双方协商，法律未强制退返。
（三）公摊车位收益归全体业主
公摊车位不能个人买卖，若业委会委托物业公司出租车位，租金扣除管理成本后归全体业主所有，用于补充专项维修资金。个别业主擅自占用或转让的行为构成侵权，业委会可提起排除妨害之诉。
八、税费对比：一次厘清契税、增值税、个税、印花税
产权车位按3%缴纳契税，再转让时卖方需按差额20%或核定1%缴纳个税，若购置未满2年按5%缴纳增值税及附加；人防车位收取的“使用费”不属于产权转移，不征契税，但开发商需按9%缴纳增值税，购房人无法抵扣；机械车位若作为设备转让，卖方按13%缴纳增值税，买方按4%减半征收契税，但无法办理不动产权证。计算总成本时，应将税费、20年续租风险、再转让难度一并纳入，综合评估车位真实价值。
九、纠纷案例模拟：从“赠送”到败诉的三种典型场景
案例一：2023年，某小区业主凭开发商出具的《车位赠与书》主张产权，诉讼中法院查明该车为人防车位，赠与协议违反《人民防空法》强制性规定，被判无效，开发商退还已收“契税代办费”并赔偿同期贷款利息。
案例二：业主购买二手房时，前手声称“开发商赠送的产权车位未办证，可直接更名”。交易双方未到登记机构核查，仅凭开发商承诺签订三方协议。后证实车位已抵押给银行，无法办理转移登记，买方起诉要求解除合同并获法院支持，但开发商已资不抵债，执行陷入僵局。
案例三：业委会发现开发商将公摊车位“赠送”给部分业主并收取管理费，遂提起共有权确认诉讼。法院认定车位面积已计入公摊，判决开发商返还已收款200万元并移交车位管理权，款项划入专项维修资金账户。
十、律师在线提示：购房者必做的五个动作
动作一，在认购阶段即要求销售提供车位规划验收文件；动作二，把车位编号、性质、面积写进主合同或备案补充协议；动作三，拒绝将人防车位20年使用费一次性私下转给销售个人账户；动作四，收房后90日内督促开发商办理首次登记并同步申请车位转移登记；动作五，若产生争议，可向苏州房产律师在线免费咨询团队提交合同、票据、宣传材料，获取初步法律意见，及时固定证据，避免超过3年诉讼时效。
|