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物业费包括哪些项目的费用？
来源：物业费包括哪些项目的费用 作者：苏州物业律师在线咨询
摘要：2025年7月前法规与政策梳理：本文系统说明住宅与非住宅物业费具体构成、收费依据、争议处理及维权路径，免费供业主与物业服务企业参考。.........
第一章 物业费的基本概念与法律依据
1.1 定义与性质
物业费包括哪些项目的费用，首先要明确物业费的法律定义：根据《物业管理条例》第七条及《物业服务收费管理办法》第三条，物业费是业主或物业使用人按照物业服务合同约定，向物业服务企业支付的用于房屋及配套设施设备运行、维护、管理以及公共区域秩序维护、保洁、绿化等服务的对价。
1.2 2025年政策现状
截至2025年7月，国家发改委、住建部未出台新的物业服务收费法规，现行收费仍以2021年修订的《物业服务收费管理办法》及各省实施细则为准，本文所有内容均基于现行有效规定。
第二章 住宅物业费的具体构成
2.1 基础服务费
包括公共区域秩序维护、保洁、绿化养护、共用部位及共用设施设备的日常运行与维护，占住宅物业费比重最大，通常约占总费用的百分之五十至百分之六十。
2.2 公共设施运行费
涵盖电梯、二次供水、消防、监控、门禁、楼道照明、地下车库通风等系统的电费、维保费、检测费，按实际发生额分摊到业主。
2.3 垃圾清运费
指生活垃圾从小区集中点到市政垃圾中转站的运输及处置费用，已纳入城市生活垃圾处理费体系的地区不再重复收取，但清运环节费用仍可单列。
2.4 公共区域水电费
楼道、大堂、景观、地下车库、泵房等公共区域的水电消耗，按建筑面积或使用面积比例分摊。
2.5 保险费用
物业服务企业为公共区域及设施设备购买公众责任险、电梯责任险等保险的费用，需在物业服务合同中明示。
案例示范：某小区物业费单价2.8元每平方米每月，其中基础服务1.6元、电梯运行0.6元、二次供水0.2元、公共区域水电0.3元、垃圾清运0.1元，合计2.8元，已在物业服务合同附件中逐项列明，业主可对照核查。
第三章 非住宅物业费构成差异
3.1 商业综合体
除住宅通用项目外，增加中央空调运行、公共广播、广告灯箱、商业保险、客流监控、大型活动安保等专项服务费用。
3.2 写字楼
重点体现在中央空调、新风系统、智能安防、楼宇自控、公共卫生间耗材、商务接待区保洁等，费用水平高于住宅。
3.3 工业园区
包含道路及管网维护、污水处理、公共照明、消防设施维保、园区安保巡逻、绿化养护及公共区域保洁。
第四章 收费依据与定价方式
4.1 政府指导价与市场调节价
住宅前期物业费实行政府指导价，标准由省级价格主管部门会同住建部门制定并定期调整；成立业主大会后实行市场调节价，由业主大会与物业服务企业协商确定。
4.2 成本监审与公示
物业服务企业应于每年第一季度向业主公布上一年度物业服务项目收支情况，接受业主监督；业主对收费项目有异议的，可向价格主管部门申请成本监审。
4.3 合同约束
所有收费项目必须在物业服务合同中列明，未列入合同或未经业主大会表决通过的费用，业主有权拒绝缴纳。
第五章 不得计入物业费的项目
5.1 住宅专项维修资金
用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造，实行专户存储、专款专用，不得与物业费混同。
5.2 水电气暖分户费用
业主自用水、电、气、暖、有线电视、宽带等费用，由业主自行向专业经营单位缴纳，物业服务企业不得代收或加价。
5.3 车位租赁费
地面或地下车位租赁费、停车服务费属于车位产权人或经营单位收入，与物业费性质不同，应分别收取。
第六章 争议处理与维权路径
1 协商与调解
业主对收费项目或金额有异议的，可先与物业服务企业协商，或请求街道办事处、社区居委会、业主委员会组织调解。
2 行政投诉
向县级以上人民政府价格主管部门或房地产行政主管部门投诉，行政部门应在收到投诉之日起十五日内予以处理并答复。
3 仲裁与诉讼
协商、调解不成的，可依据物业服务合同中的仲裁条款申请仲裁，或向人民法院提起诉讼。
第七章 示范合同条款节选
“物业服务费用构成：基础物业服务费每平方米每月人民币×元；电梯运行费每平方米每月人民币×元；二次供水运行费每吨人民币×元；公共区域水电费按实分摊；垃圾清运费每户每月人民币×元；以上费用均不含住宅专项维修资金及业主自用水电气暖费用。”
第八章 2025年政策展望与合规提示
1 政策稳定
2025年度国务院价格主管部门未发布新的物业服务收费法规，现行构成与标准继续有效。
2 智慧物业趋势
智能水电分摊、线上公示、电子发票将逐步普及，业主可实时查询费用明细。
3 合规提示
业主收房时应仔细阅读物业服务合同附件收费明细；物业服务企业调整收费应经业主大会表决并向价格主管部门备案；争议早期可通过物业费包括哪些项目的费用在线平台获取专业解答。
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