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苏州房产律师咨询:买二手房注意事项和手续
来源:买二手房注意事项和手续 作者:苏州房产律师咨询
摘要:苏州房产律师咨询为您详解买二手房注意事项和手续:房源尽调、合同签订、资金监管、过户登记、税费计算及常见陷阱,助您安心置业。.........

二手房交易环节多、风险高。本文由苏州房产律师咨询团队根据2025年最新政策及实务经验,系统梳理买二手房注意事项和手续,助您避坑、省钱、安心置业。

一、房源尽调:安全购房第一步

1 产权核查

核验《不动产权证》原件,确认产权人身份、房屋用途、共有情况、抵押查封信息。若存在抵押,须提前取得银行书面同意转让函。

2 居住权与租赁备案

2025年起,居住权登记全国联网,需查询不动产登记系统;若房屋已出租,需查看《租赁备案证明》,避免“买卖不破租赁”风险。

3 税费与物业

核实物业费、水电燃气、供暖费等是否结清,避免交房后产生遗留费用纠纷。

案例:甲购买二手房未发现房屋存在20年居住权登记,交房后无法入住,最终诉至法院解除合同。

二、合同签订:条款细节决定成败

1 必备条款

房屋基本信息、成交价格、付款方式、交房时间、违约责任、税费承担、户口迁出承诺。

2 定金与订金

定金不得超过主合同标的额20%,订金可退;合同中须明确性质及违约处理方式。

3 补充协议

对学区房名额、装修补偿、家具家电清单等细节以补充协议固定,避免口头约定。

案例:乙在合同补充条款中约定“原业主须在过户后30日内迁出户口”,逾期每日违约金千分之一,成功保障自身权益。

三、资金监管:防止钱房两空

1 监管账户

2025年全面推行“存量房交易资金监管”,首付款、贷款资金均进入监管账户,过户完成后划转至卖方。

2 贷款审批

买方需提前查询征信及收入证明,预留审批时间;卖方需配合银行面签及产权核验。

3 尾款节点

监管资金分三笔:定金、首付款、贷款;每笔划转均以过户、抵押登记完成为条件。

四、过户登记:流程与时间节点

1 申请材料

双方身份证、结婚证、不动产权证、买卖合同、资金监管凭证、税费完税证明。

2 办理顺序

第1步:网签备案;第2步:资金监管;第3步:税务审核;第4步:不动产过户;第5步:抵押登记(贷款购房)。

3 时限要求

自受理之日起3个工作日完成过户,抵押登记同步办理;贷款银行见他项权证后2个工作日内放款。

五、税费计算:2025年最新标准

1 契税

首套房90㎡以下1%,90㎡以上1.5%;二套房统一2%;三套及以上3%。

2 增值税及附加

满2年普通住宅免征;未满2年按总价5.3%征收。

3 个人所得税

满5年且家庭唯一住房免征;否则按差额20%或总价1%征收。

案例:丙购买未满2年非普通住宅,总价300万元,需缴纳增值税及附加15.9万元、个税3万元。

六、交房验收:最后防线

1 水电气过户

持新不动产权证至自来水、电力、燃气公司办理更名,结清历史欠费。

2 户口迁出

合同中约定30日内迁出,逾期每日按总房款万分之五计算违约金。

3 房屋验收

检查墙面空鼓、管道渗漏、门窗完好;留存验收单及照片,异议部分限期整改。

本文由苏州房产律师咨询团队原创,转载请注明出处。如需进一步协助,请携带身份证、购房合同、资金监管协议预约面谈。