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苏州房产律师咨询：买二手房注意事项和手续
来源：买二手房注意事项和手续 作者：苏州房产律师咨询
摘要：苏州房产律师咨询为您详解买二手房注意事项和手续：房源尽调、合同签订、资金监管、过户登记、税费计算及常见陷阱，助您安心置业。.........
二手房交易环节多、风险高。本文由苏州房产律师咨询团队根据2025年最新政策及实务经验，系统梳理买二手房注意事项和手续，助您避坑、省钱、安心置业。
一、房源尽调：安全购房第一步
1 产权核查
核验《不动产权证》原件，确认产权人身份、房屋用途、共有情况、抵押查封信息。若存在抵押，须提前取得银行书面同意转让函。
2 居住权与租赁备案
2025年起，居住权登记全国联网，需查询不动产登记系统；若房屋已出租，需查看《租赁备案证明》，避免“买卖不破租赁”风险。
3 税费与物业
核实物业费、水电燃气、供暖费等是否结清，避免交房后产生遗留费用纠纷。
案例：甲购买二手房未发现房屋存在20年居住权登记，交房后无法入住，最终诉至法院解除合同。
二、合同签订：条款细节决定成败
1 必备条款
房屋基本信息、成交价格、付款方式、交房时间、违约责任、税费承担、户口迁出承诺。
2 定金与订金
定金不得超过主合同标的额20%，订金可退；合同中须明确性质及违约处理方式。
3 补充协议
对学区房名额、装修补偿、家具家电清单等细节以补充协议固定，避免口头约定。
案例：乙在合同补充条款中约定“原业主须在过户后30日内迁出户口”，逾期每日违约金千分之一，成功保障自身权益。
三、资金监管：防止钱房两空
1 监管账户
2025年全面推行“存量房交易资金监管”，首付款、贷款资金均进入监管账户，过户完成后划转至卖方。
2 贷款审批
买方需提前查询征信及收入证明，预留审批时间；卖方需配合银行面签及产权核验。
3 尾款节点
监管资金分三笔：定金、首付款、贷款；每笔划转均以过户、抵押登记完成为条件。
四、过户登记：流程与时间节点
1 申请材料
双方身份证、结婚证、不动产权证、买卖合同、资金监管凭证、税费完税证明。
2 办理顺序
第1步：网签备案；第2步：资金监管；第3步：税务审核；第4步：不动产过户；第5步：抵押登记（贷款购房）。
3 时限要求
自受理之日起3个工作日完成过户，抵押登记同步办理；贷款银行见他项权证后2个工作日内放款。
五、税费计算：2025年最新标准
1 契税
首套房90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套房统一2%；三套及以上3%。
2 增值税及附加
满2年普通住宅免征；未满2年按总价5.3%征收。
3 个人所得税
满5年且家庭唯一住房免征；否则按差额20%或总价1%征收。
案例：丙购买未满2年非普通住宅，总价300万元，需缴纳增值税及附加15.9万元、个税3万元。
六、交房验收：最后防线
1 水电气过户
持新不动产权证至自来水、电力、燃气公司办理更名，结清历史欠费。
2 户口迁出
合同中约定30日内迁出，逾期每日按总房款万分之五计算违约金。
3 房屋验收
检查墙面空鼓、管道渗漏、门窗完好；留存验收单及照片，异议部分限期整改。
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